8·13 대책 대출 개편 — 보금자리론 부부 합산소득과 LTV 바뀐 것 전부

8·13 대책으로 내 대출 한도가 바뀌었나

비율과 한도는 바뀌지 않았습니다. 개인 차주에게 적용되는 기준은 8·13 대책 전후로 같습니다.

주택담보대출 비율·한도 — 한도 금액은 수도권·규제지역 주택구입 목적 대출 기준

주담대 한도 6억·4억·2억원은 수도권과 규제지역의 주택구입 목적 대출에 적용되는 금액입니다. 비규제지역 주택을 알아보고 있다면 이 세 줄을 본인 한도로 읽으면 안 됩니다.

한도를 계산하는 방식도 그대로입니다. 집값과 지역을 넣어 담보인정비율부터 보려면 LTV DTI 계산기에, 기존 대출을 포함한 원리금 상환 부담을 보려면 DSR 계산기에 넣으면 됩니다. 바로 아래 적은 두 예외에 해당하지 않는다면, 이번 대책 때문에 계산기에 넣는 값을 고칠 일은 없습니다.

다만 두 가지는 예외입니다

표의 비율은 그대로지만, 실제로 받는 대출 금액이 늘어나는 사람이 있습니다.

① 청년 — DSR 심사에 미래 소득을 더 반영합니다. 금융위원회는 청년에게 DSR을 적용할 때 미래 소득 증가분을 실질적으로 반영하도록 유도하기로 했습니다. 예시는 이렇습니다. 30세, 연소득 4,000만원인 차주에게 DSR 40%를 적용할 때 미래소득을 반영하면 대출한도가 12.5% 늘어납니다. DSR 40%라는 비율이 바뀐 것이 아니라, 소득을 얼마로 보느냐가 바뀝니다. DSR 계산기에 넣는 소득 자체가 달라집니다.

12.5%는 금융위원회가 제시한 예시 하나입니다. 차주마다 나이와 소득이 다르므로, 청년이면 누구나 12.5%만큼 늘어난다고 보기는 어렵습니다. 12.5%가 예시인지 적용 상한인지는 확인되지 않았습니다 [검증필요].

여기서 말하는 「청년」의 연령 기준도 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 이 글의 다른 절에 나오는 39세·34세를 그대로 가져다 붙일 수 없습니다. 언제부터 이렇게 심사하는지도 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 아래 「언제부터인가」 표에 미확정으로 적었습니다.

② 정비사업 조합원 — 이주비대출의 담보가치가 바뀝니다. 개편안에 따르면 LTV 40%는 그대로이고, 40%를 적용하는 담보가치가 확대됩니다. LTV 계산기에 넣을 담보가치가 달라집니다. 아래 「이주비대출」 절에 따로 적었습니다.

이 두 가지에 해당하지 않으면 8·13 대책으로 본인 한도가 달라질 일은 없습니다.

바뀐 것은 여덟 가지입니다. 보금자리론 소득요건, 청년미래보금자리론 신설, 청년 DSR 미래소득 반영 확대, 생애최초 예외사유 확대, 이주비대출 담보가치 산정, 전세대출 보증 제한, 청년특례 전세대출보증 확대, 청년 전월세결합보증 신설입니다. 여덟 가지 모두 누가 받을 수 있는지와 무엇을 기준으로 계산하는지가 달라집니다. 앞의 표에 적은 LTV·DSR 비율과 주담대 한도 6억·4억·2억원은 여덟 가지 가운데 어느 항목에서도 바뀌지 않습니다.

가계대출 총량목표 1.5% → 3%는 이 여덟 가지 대상에 포함되지 않습니다. 금융위원회가 은행권에 제시하는 연간 가계대출 증가율 관리 목표여서, 개인 한 사람에게 적용되는 한도와는 적용 대상이 다릅니다. 개인 한도와 헷갈리기 쉬운 항목이라 6번 절에 따로 적었습니다.

보금자리론 부부 합산소득 — 8,500만원을 넘어도 길이 있다

현행 소득요건은 미혼 연소득 7,000만원 이하, 신혼부부는 부부합산 8,500만원 이하입니다.

개편안에 따르면 여기에 조건이 하나 붙습니다. 부부합산 8,500만원 이하 또는 부부 중 한 명의 연소득이 7,000만원 이하이면 대상이 됩니다. 합산액이 8,500만원을 넘어도 한 사람의 소득이 7,000만원 이하이면 신청할 수 있습니다.

기사에는 다음 사례가 실렸습니다. 각각 연소득 7,000만원인 남녀는 미혼일 때 각자 7,000만원 이하 요건을 채웁니다. 그런데 혼인신고를 하면 합산 1억 4,000만원이 되어 8,500만원 기준을 넘고, 두 사람 모두 대상에서 제외됐습니다. 개편안에 따르면 이런 경우도 다시 대상에 포함됩니다.

⚠️ 이 항목의 시행일은 미확정입니다 [검증필요]. 내규 개정이 필요한 과제로 분류돼 있고, 언제부터 적용되는지는 확인되지 않았습니다. 발표만 보고 창구에서 바로 적용된다고 보기는 어렵습니다. 신청 전에 한국주택금융공사 공고에서 시행일부터 먼저 확인해야 합니다.

청년미래보금자리론 — 39세 이하, 4억 이하 비아파트

새로 만드는 상품입니다. 출시는 2027년 1월이고, 지금은 신청할 수 없습니다.

가장 놓치기 쉬운 것은 생애최초 혜택입니다. 이 대출로 집을 사도 생애최초 LTV 혜택이 소진되지 않습니다. 결혼이나 출산으로 사정이 바뀌어 이 집을 팔고 다시 무주택이 되면, 다음에 집을 살 때 생애최초 LTV 혜택을 다시 받을 수 있습니다.

비아파트 4억원 이하라는 조건은 좁습니다. 그래도 이 상품에는 생애최초 자격을 한 번에 써버리는 불이익이 없습니다. 4억원 이하 비아파트로 먼저 들어가고, 나중에 아파트로 옮길 때 생애최초 LTV를 다시 쓸 수 있습니다.

빌라는 대상이고, 오피스텔은 아직 아닙니다

다세대·연립주택, 그러니까 빌라는 대상입니다. 위 표의 비아파트는 아파트가 아닌 주택을 말하고, 빌라는 여기에 들어갑니다. 위 표의 요건을 그대로 채우면 됩니다. ⚠️ 단독주택·다가구주택이 함께 들어가는지는 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 한국주택금융공사가 내는 대상주택 공고가 정본입니다.

⚠️ 오피스텔은 지금 기준으로는 대상이 아닙니다. 오피스텔은 주택이 아니라 준주택으로 분류됩니다. 정부는 주거용 오피스텔까지 대상에 넣으려고 주택금융공사법 개정을 추진하고 있습니다. 법이 바뀌어야 신청 자격이 생기는 상품입니다.

⚠️ 법 개정 시점과 통과 여부는 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 출시 시점인 2027년 1월에 오피스텔이 함께 들어가는지도 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 기사 제목은 「4억 이하 빌라·오피스텔」처럼 두 가지를 묶어서 씁니다. 빌라는 요건만 채우면 되고, 오피스텔에는 법 개정이라는 조건이 하나 더 붙어 있습니다.

4억원 이하 비아파트가 실제로 얼마나 되는지는 매체마다 다른 숫자가 나왔습니다. 세 곳이 잰 것을 그대로 옮기면 이렇습니다.

⚠️ 한국경제의 65%와 헤럴드경제의 64%는 서로 어긋나 보입니다. 두 숫자의 분모가 다른 것으로 보이지만, 무엇이 다른지는 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 거래 기준인지 물량 기준인지, 비아파트 전체인지 빌라만인지에 따라 같은 서울이라도 숫자가 달라집니다. 세 숫자 가운데 하나만 떼어 본인 상황에 대입하기는 어렵습니다.

다만 세 숫자가 같이 말하는 것은 있습니다. 전국을 놓고 보면 비아파트 거래 대부분이 4억원 이하이지만, 서울로 좁히면 사정이 다릅니다. 서울에서 빌라를 보고 있다면 4억원이라는 값을 먼저 확인해야 합니다. ⚠️ 다만 서울 빌라 가운데 전용면적 85㎡를 넘는 비율은 세 곳 모두 재지 않았습니다 [검증필요]. 값과 면적 가운데 어느 쪽에 더 많이 걸리는지는 이 숫자들로는 말할 수 없습니다.

생애최초 예외사유도 확대됩니다

생애최초 요건 자체에도 예외가 늘어납니다. 본인 의사와 무관하게 과거에 주택을 보유했던 경우, 그 사정이 불가피한 것으로 인정되면 여신심사위원회를 거쳐 생애최초 LTV 우대를 신청할 수 있습니다.

⚠️ 자동으로 인정되지는 않습니다. 금융회사가 개별 심사해 예외 적용 여부를 정합니다. 과거 보유 이력이 있다고 미리 포기할 일은 아니지만, 신청하면 당연히 통과한다고 볼 수도 없습니다.

⚠️ 이 예외사유를 언제부터 적용하는지는 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 아래 「언제부터인가」 표에 미확정으로 적었습니다.

이주비대출 — 비율은 그대로, 담보로 보는 금액이 바뀐다

이주비대출의 LTV는 40% 그대로입니다. 바뀐 것은 그 40%를 적용하는 담보가치입니다.

종전에는 종전자산평가액에 비율을 적용했습니다. 종전자산평가액은 정비사업이 끝나기 전 조합원이 갖고 있던 토지와 건물의 값입니다.

개편 후에는 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액에 비율을 적용합니다. 종후자산평가액은 사업이 끝난 뒤 들어설 신축주택의 추산 값입니다.

기사에는 추산 사례가 실려 있습니다. 강북권의 한 정비사업장에서 종전 기준으로 2억 4,000만원이던 이주비대출 금액이, 종후 기준으로는 3억 2,000만원이 됩니다. 약 8,000만원 늘어납니다. 한 사업장의 추산이므로 모든 사업장에 같은 폭이 적용된다고 보기는 어렵습니다.

이주비대출 한도는 6억원, 규제지역 LTV는 40%입니다. 시행일은 2026년 8월 31일입니다.

추가 이주비대출(사업자대출) 보증상품은 한국주택금융공사가 보증하는 상품으로 신설되고, 2027년 1월 시행이 목표입니다. 지금은 없습니다.

전세대출 보증이 막히는 경우

대상으로 적힌 것은 투기 목적의 비거주 1주택자입니다. 실거주 목적 없이 사들인 수도권·규제지역 아파트를 두고 있는 경우입니다.

남의 임차보증금을 주택 매입자금으로 쓰는 경우, 전세대출의 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 새로 받는 것도 막히고, 이미 받아 둔 대출의 만기연장도 막힙니다.

발표에 적힌 대상은 여기까지입니다. 어떤 경우를 적용에서 빼주는지, 제외 규정이 따로 있는지는 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 본인은 대상에서 제외된다고 미리 단정하지 말고, 시행 공고에서 대상과 제외 범위를 함께 확인해야 합니다.

⚠️ 이 항목의 시행일도 미확정입니다 [검증필요]. 법과 내규 개정이 필요한 과제로 분류돼 있습니다.

반대로 늘어난 것 — 청년특례 전세대출보증

같은 대책에서 기존 청년특례 전세대출보증은 대상이 확대되고 한도도 상향됩니다. 나이와 소득요건, 보증 한도가 다음과 같이 바뀝니다.

소득요건을 부부 중 한 명 기준으로 보는 방식은 보금자리론 개편안에 따른 방식과 같습니다.

⚠️ 언제부터 확대된 기준으로 신청할 수 있는지는 확인되지 않았습니다 [검증필요]. 아래 「언제부터인가」 표에 미확정으로 적었습니다.

새로 생기는 것 — 청년 전월세결합보증

전세대출과 월세대출을 함께 보증하는 상품이 새로 생깁니다. 신설 시기는 2027년 1월이고, 지금은 신청할 수 없습니다.

청년 주거지원 3종 세트는 주거 형태별로 나뉩니다. 자가는 청년미래보금자리론, 전세는 청년특례 전세대출보증 확대, 반전세·월세는 이 청년 전월세결합보증입니다. 세 상품의 시행 시기는 서로 다릅니다. 청년미래보금자리론과 청년 전월세결합보증은 2027년 1월이고, 청년특례 전세대출보증 확대는 시행일이 미확정입니다 [검증필요].

가계대출 총량목표 1.5% → 3%

금융위원회는 가계대출 총량목표를 1.5%에서 3%로 올렸습니다. 이주비·중도금·잔금처럼 실거주 목적으로 나가야 할 자금이 제때 나가도록 하려는 조치입니다.

이 대책에서 가장 많이 오해하는 대목이 여기입니다. 총량목표는 은행이 맞춰야 하는 관리 목표이고, 대출한도는 개인 한 사람에게 적용되는 기준입니다. 적용 대상이 서로 다릅니다.

총량목표를 두 배로 올려도 내가 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 함께 늘지는 않습니다. 15억원 이하 주택은 그대로 6억원이고, 규제지역 LTV 40%도, DSR 은행권 40%도 그대로입니다. DSR 계산기에 넣는 입력값도 대책 전과 같습니다. 개인 한도가 왜 DSR에서 막히는지부터 보려면 DSR 40% 규제 설명을 먼저 읽으면 됩니다.

총량이 늘면 달라지는 것은 은행 사정입니다. 총량이 차서 취급을 미루던 대출을 은행이 다시 받아줄 여지가 생깁니다. 대출이 나가는 속도가 달라지는 것이지, 한 사람이 받을 수 있는 금액이 늘어나는 것은 아닙니다.

언제부터인가 — 시행된 것과 아직 개편안인 것

표의 「PF 사업자 보증 확대 · 주거사업장 보증비율 100%」는 개인이 받는 대출이 아닙니다. 주택을 짓는 사업자에게 주는 보증을 늘리고, 주거사업장에는 보증비율을 100%까지 적용한다는 항목입니다. 공급 쪽 조치라 개인이 신청할 수 있는 상품이 아닙니다.

금융위원회는 8월 14일 확대 가계부채 점검회의에서, 바로 시행할 수 있는 것은 8월 중에 시행하고 행정·법 개정이 필요한 것은 절차를 서두르겠다고 밝혔습니다.

표에서 미확정으로 적은 다섯 항목은 아직 신청 일정을 잡을 근거가 되지 못합니다. 개편 내용은 발표됐지만 적용 시점은 정해지지 않았습니다. 보금자리론 소득요건 완화나 청년 대상 세 항목을 기다리고 있다면, 발표 내용이 아니라 시행일 공고를 기준으로 일정을 잡는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 8·13 대책으로 주택담보대출 한도가 늘었나요?
비율과 한도는 그대로입니다. 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 70%, DSR 은행권 40%, 2금융권 50%, 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 한도 6억·4억·2억원이 모두 유지됩니다. 정부는 이 규제를 일관되게 유지한다고 밝혔습니다. 다만 두 경우는 받는 금액이 늘어날 수 있습니다. 정비사업 이주비대출은 40%를 적용하는 담보가치가 확대되고, 청년에게는 DSR 심사에서 미래 소득 증가분을 더 많이 반영합니다. 금융위원회는 30세·연소득 4,000만원 차주를 예로 들었고, 이 경우 대출한도가 12.5% 늘어납니다. 예시 하나이므로 청년이면 누구나 12.5%만큼 늘어난다고 보기는 어렵습니다. 청년 관련 세 항목은 시행일도 미확정입니다 [검증필요].

Q. 부부합산 소득이 8,500만원을 넘으면 보금자리론을 못 받나요?
현행 기준으로는 신혼부부 부부합산 8,500만원 이하가 소득요건입니다. 개편안대로 적용되면 부부 중 한 명의 연소득이 7,000만원 이하일 때도 대상이 됩니다. 다만 시행일이 미확정이라 [검증필요], 지금 신청하는 건에 적용되는지는 한국주택금융공사 공고에서 확인해야 합니다.

Q. 총량목표가 3%로 올랐으니 제 한도도 늘어나나요?
별개입니다. 3%는 은행에 주는 총량 목표이고, 개인에게 적용되는 LTV·DSR·주담대 한도는 그대로입니다. 본인 한도는 LTV DTI 계산기에서 집값과 지역을 넣어 대책 전과 같은 방식으로 계산하면 됩니다.

Q. 청년미래보금자리론은 지금 신청할 수 있나요?
없습니다. 출시가 2027년 1월입니다. 39세 이하·생애최초·비아파트·4억원 이하·85㎡ 이하가 조건이고, LTV는 최대 80%입니다.