LTV DTI 계산기 · 지역·주택수별 대출 한도

LTV DTI 계산은 어떻게 하나 — 집값 대비, 소득 대비

주택담보대출 한도는 두 개의 자로 잽니다. 하나는 담보, 하나는 소득입니다. LTV(담보인정비율)는 집값 대비 얼마까지 빌려주느냐입니다. LTV(%) = 대출금 ÷ 주택가격 × 100. 5억짜리 집에 LTV 한도가 70%면 최대 3억 5천만원까지 담보로 인정됩니다. DTI(총부채상환비율)는 소득 대비 갚을 돈이 얼마냐입니다. DTI(%) = (신규 주택담보대출 연 원리금 + 기타대출 연 이자) ÷ 연소득 × 100. 주택담보대출은 원금과 이자를 모두, 신용대출 같은 기타대출은 이자만 분자에 넣습니다.

두 값은 서로 다른 것을 봅니다. LTV는 담보물의 가치를, DTI는 갚을 능력을 봅니다. 그래서 집값이 아무리 높아도 소득이 적으면 DTI에서 막히고, 소득이 넉넉해도 담보가 작으면 LTV에서 막힙니다. 신규 주담대의 매월 원리금이 궁금하다면 원리금균등상환 계산기에서 먼저 확인한 뒤, 위 입력칸에 주택가격·희망 대출금·연소득을 넣어 두 한도를 한 번에 계산해 보세요.

LTV DTI 한도는 지역·주택수에 따라 어떻게 다른가

같은 집이라도 어디에 있고, 내가 몇 주택자인지에 따라 적용되는 한도가 달라집니다. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 비규제지역보다 LTV·DTI 한도가 낮게 잡히고, 무주택 실수요자는 다주택자보다 여유가 있으며, 생애최초 주택 구입에는 별도의 완화 한도가 붙기도 합니다. 문제는 이 한도 비율이 정부의 부동산·가계부채 대책에 따라 자주 바뀐다는 점입니다.

그래서 이 계산기는 특정 한도(%)를 못 박아 두지 않고, 본인 상황에 맞는 LTV·DTI 한도를 직접 골라 넣도록 했습니다. 내 지역이 규제지역인지, 주택 수가 몇 채인지, 생애최초인지에 따라 적용 한도를 확인해 선택하면 됩니다. 정확한 수치는 대출받을 은행이나 관할 규정에서 반드시 확인하세요. 소득 대비 총부채까지 함께 보는 더 엄격한 규제는 DSR 40% 규제 — 대출 한도가 막히는 이유에 정리해 두었고, 수치로 바로 재보려면 DSR 계산기를 쓰면 됩니다.

LTV와 DTI 중 어디서 막히나 — 더 작은 한도가 이긴다

실제 대출은 LTV 한도와 DTI 한도 중 더 작은 금액에서 걸립니다. LTV로는 3억 5천만원까지 되는데 DTI로는 3억까지만 된다면, 실제 한도는 3억입니다. 위 계산기는 LTV 기준 최대 대출과 DTI 기준 최대 대출을 각각 보여주고, 둘 중 작은 값을 '실제 가능한 최대 대출액'으로, 그리고 어느 규제가 한도를 결정했는지를 함께 표시합니다.

한도를 늘리는 길은 규제별로 다릅니다. LTV에서 막히면 담보(집값) 대비 대출을 줄이거나 더 비싼 담보가 필요하고, DTI에서 막히면 소득을 늘리거나 기존 대출의 이자 부담을 줄여야 합니다. 여윳돈으로 기존 대출을 앞당겨 갚을 때의 부담은 중도상환수수료 계산기로 먼저 확인하고, 원금을 빨리 줄이는 상환 방식이 궁금하면 원금균등상환 계산기도 견줘 보세요. 집을 살 때 함께 나가는 세금은 부동산 취득세 계산기로 미리 잡아 두면 자금 계획이 더 정확해집니다.

자주 묻는 질문

Q. LTV와 DTI는 어떻게 다른가요?
LTV는 집값 대비 대출 비율(담보), DTI는 소득 대비 원리금 비율(상환능력)입니다. LTV는 대출금÷주택가격, DTI는 (신규 주담대 원리금+기타대출 이자)÷연소득으로 계산합니다.

Q. LTV DTI 한도는 지역·주택수마다 다른가요?
다릅니다. 규제지역 여부·주택 수·생애최초 여부에 따라 적용 한도가 달라지고, 비율은 시기별로 바뀝니다. 이 계산기는 본인 상황의 한도(%)를 직접 선택하는 방식이라, 정확한 값은 은행·관할 규정에서 확인하세요.

Q. LTV는 통과인데 DTI에서 막히는 경우가 있나요?
있습니다. 집값이 높아도 소득이 적으면 DTI가 먼저 걸립니다. 두 한도 중 더 작은 쪽이 실제 대출 한도가 됩니다.

Q. DSR과는 또 다른가요?
다릅니다. DTI는 기타대출을 이자만 보지만 DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 전부 봅니다. 실제 심사는 LTV·DTI와 DSR을 함께 적용하므로 DSR도 따로 확인하세요.