DSR 계산기 · 총부채원리금상환비율 한도

DSR은 어떻게 계산하나요 — 연 원리금 ÷ 연소득

DSR(총부채원리금상환비율)은 한 해 동안 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 식은 간단합니다. DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득) × 100. 분자에는 주택담보대출만이 아니라 신용대출·자동차할부·마이너스통장까지, 원금과 이자를 전부 넣습니다. 그래서 다른 대출이 많을수록 새 대출의 한도가 줄어듭니다.

핵심은 분자에 '이자만'이 아니라 '원금+이자'가 들어간다는 점입니다. 신규 대출의 연 원리금은 원리금균등상환을 가정해 매월 상환액에 12를 곱해 구하는데, 이 매월 상환액 자체가 궁금하다면 원리금균등상환 계산기에서 먼저 확인한 뒤 위 입력칸에 대출원금·금리·기간을 넣어 보세요. 위 계산기는 신규 대출과 기존 대출 상환액을 합산해 DSR을 한 번에 계산합니다.

DSR 한도 40%가 무슨 뜻인가 — 은행과 제2금융권

차주단위 DSR 규제는 개인이 받을 수 있는 대출을 소득으로 묶어 둡니다. 은행권은 DSR 40%, 제2금융권(상호금융·저축은행·보험 등)은 50%를 넘는 대출을 원칙적으로 내주지 않습니다. 즉 연소득이 4,000만원이면 은행에서는 연 원리금이 1,600만원(40%)을 넘지 않는 선까지만 대출이 나옵니다. 소득을 늘리거나 기존 대출을 줄이지 않으면, 아무리 담보가 좋아도 이 선에서 한도가 걸립니다.

그래서 DSR은 'DTI'보다 더 촘촘합니다. DTI는 주택담보대출만 원리금을 보고 나머지 대출은 이자만 봤지만, DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 전부 셉니다. 규제의 배경은 DSR 40% 규제 — 대출 한도가 막히는 이유에 자세히 정리해 두었습니다. 근거는 금융위원회 가계부채 관리방안과 은행업감독규정 등 각 업권 감독규정입니다.

DSR을 낮춰 대출 한도를 늘리는 방법

DSR이 한도를 넘으면 방법은 셋입니다. 첫째, 분모(연소득)를 올리는 것. 소득 합산이 되는 배우자와 공동명의로 가면 두 사람의 소득을 함께 봅니다. 둘째, 분자(연 원리금)를 줄이는 것. 대출 기간을 늘리면 매월 원금 상환이 얇아져 연 원리금이 줄고 DSR이 내려갑니다. 다만 총이자는 늘어나므로, 기간을 바꿔가며 원리금균등상환 계산기로 총이자도 함께 견줘 보세요.

셋째, 기존 대출을 먼저 갚거나 갈아타는 것입니다. 여윳돈으로 신용대출을 상환하면 그만큼 분자가 줄어 새 대출 여력이 생깁니다. 이때 중도상환수수료가 있으면 중도상환수수료 계산기로 부담을 먼저 확인하세요. 원금을 빨리 줄이는 상환 방식이 궁금하면 원금균등상환 계산기도 비교해 볼 만합니다. 전세보증금을 월세로 바꿔 목돈을 마련하려는 경우라면 전월세전환율 계산기가 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 스트레스 DSR이 뭔가요?
앞으로 금리가 오를 위험에 대비해 실제 대출금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 상환능력을 더 보수적으로 심사하는 제도입니다. 이 경우 DSR 계산에 쓰이는 금리가 올라 한도가 줄어듭니다. 구체적인 스트레스 금리·적용 단계는 시기에 따라 바뀌므로 대출받을 은행에 확인하세요.

Q. 신용대출도 DSR에 들어가나요?
들어갑니다. 신용대출·마이너스통장·자동차할부 등 거의 모든 가계대출의 원리금이 분자에 합산됩니다. 그래서 기존 대출이 많으면 새 주택담보대출 한도가 크게 줄어듭니다. 위 계산기의 '기존 대출 연간 원리금 상환액'에 그 합계를 넣으세요.

Q. 전세대출도 DSR에 포함되나요?
전세자금대출은 대체로 이자만 DSR에 반영되는 등 상품별로 취급이 다릅니다. 이 계산기는 '연간 원리금 상환액'을 직접 넣는 방식이라, 은행 안내에 따라 반영할 금액을 정해 입력하면 됩니다.

Q. 계산 결과대로 대출이 나오나요?
이 계산기는 원리금균등상환을 가정한 모의계산입니다. 변동금리·거치기간·스트레스 DSR·상품별 반영 방식에 따라 은행의 실제 심사 결과와 차이가 날 수 있습니다. 최종 한도는 대출받을 금융회사 심사가 기준입니다.