전월세전환율 계산기 · 보증금 월세 환산

전월세전환율이란 — 보증금을 월세로 바꾸는 비율

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 곱하는 연 이율입니다. 계산은 간단합니다. 월세로 돌리는 보증금에 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 매달 낼 월세가 나옵니다. 보증금 2억을 전환율 5%로 월세로 바꾸면 2억 × 5% ÷ 12 = 월 833,333원이죠.

전세에서 반전세로, 반전세에서 월세로 넘어갈 때 집주인과 세입자가 이 비율로 협상합니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 커지므로 세입자에게 불리하고, 낮을수록 유리합니다. 그래서 법은 계약 기간 중 보증금을 월세로 전환할 때 이 비율에 상한을 두어 세입자를 보호합니다. 반대로 월세를 보증금으로 되돌릴 때는 (월세 × 12) ÷ 전환율로 필요한 보증금을 구합니다.

전월세전환율 상한은 몇 %인가 — 기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 쪽

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 두 값 중 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다. 하나는 연 10%(시행령 제9조 제1항의 연 1할), 다른 하나는 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값(시행령 제9조 제2항)입니다.

기준금리가 3%라면 상한은 min(10%, 3% + 2%) = 5%입니다. 기준금리가 낮을 때는 대체로 '기준금리 + 2%'가 상한을 정하고, 기준금리가 8%를 넘어야 비로소 10% 절대 상한이 작동합니다. 기준금리는 통화정책에 따라 수시로 바뀌므로 이 계산기는 그 값을 코드에 박지 않고 직접 넣도록 했습니다. 현재 기준금리는 한국은행 발표로 확인해 넣으면, 위 계산기가 상한 전환율과 그때의 최대 월세를 함께 보여줍니다.

보증금 2억을 월세로 바꾸면 얼마인가

전세 3억에서 보증금 1억만 남기고 2억을 월세로 돌린다고 해보겠습니다. 전환되는 보증금은 2억입니다. 집주인이 전환율 6%를 부르면 월세는 2억 × 6% ÷ 12 = 월 100만원이 됩니다. 그런데 기준금리가 3%라면 법정 상한은 5%, 상한을 적용한 최대 월세는 약 83만원입니다. 6%는 상한을 넘으므로 월 약 17만원이 초과분입니다.

이때 세입자는 상한 초과분에 대해 무효를 주장하거나 이미 낸 초과분의 반환을 다툴 여지가 있습니다. 다만 이 판단은 관할 기관·전문가의 몫입니다. 월세 부담이 커지면 주거급여 계산기로 지원 대상인지, 청년이라면 청년월세지원 자격 판정으로 월 최대 20만원 지원 여부를 함께 확인해 보세요. 보증금을 마련하려 전세자금대출을 쓴다면 원리금균등상환 계산기로 매달 상환액을 견줘 월세와 비교하는 것도 방법입니다.

보증금과 월세, 어느 쪽이 유리한가

같은 집을 전세로 살지 반전세로 살지는 전환율과 내 자금 사정에 달렸습니다. 전환율이 전세자금대출 금리보다 높다면, 대출을 받아 보증금을 키우고 월세를 줄이는 편이 총부담이 적을 수 있습니다. 반대로 전환율이 대출 금리보다 낮으면 보증금을 줄이고 월세로 돌리는 쪽이 나을 수 있죠.

숫자로 비교해야 실감이 납니다. 전환율로 계산한 월세와, 그 보증금을 대출로 마련했을 때의 이자를 나란히 놓고 보면 답이 보입니다. 보증금 환산의 배경이 궁금하면 보증금을 월세로 환산하는 방법도 참고가 됩니다. 주거급여는 보증금을 연 4%(보증금 ÷ 300)로 환산하는데, 전월세전환율과 목적이 다른 별도 기준이라는 점만 유의하세요.

자주 묻는 질문

Q. 전월세전환율은 어떻게 계산하나요?
월세로 돌리는 보증금 × 연 전환율 ÷ 12입니다. 보증금 2억을 5%로 전환하면 월 833,333원입니다. 월세를 보증금으로 되돌리려면 (월세 × 12) ÷ 전환율로 구합니다.

Q. 법정 상한은 몇 %인가요?
연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 쪽입니다(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리 3%면 상한은 5%입니다.

Q. 상한을 넘으면 어떻게 되나요?
초과한 월차임 부분은 무효로 볼 여지가 있고 반환을 다툴 수 있습니다. 최종 판단은 관할 기관·전문가에게 확인하세요.

Q. 신규 계약에도 상한이 적용되나요?
법정 상한은 기존 임대차의 보증금을 월세로 전환하는 경우를 규율합니다. 신규 계약의 조합 자체를 강제하지는 않지만 적정 전환율의 기준으로 널리 쓰입니다.