주거급여 보증금, 월세로 환산하면 얼마일까
전세·반전세라도 보증금을 월세로 바꿔 계산하면 대상이 됩니다. 환산율과 계산 순서를 예시로 정리했습니다.
최종 업데이트 2026-08-02 · antlog 곳간
주거급여는 월세를 기준으로 계산합니다. 그래서 보증금은 연 4%로 월세 환산해(보증금 ÷ 300) 실제 월세에 더한 뒤 지급액을 구합니다. 전세나 반전세라 월세가 적거나 0원이어도, 이 환산 덕분에 대상이 될 수 있습니다. "월세가 얼마 안 되는데 왜 지원금이 깎이지?" 싶을 때가 있는데, 보증금이 환산돼 이미 들어가 있기 때문입니다.
이 글은 ① 왜 보증금을 월세로 바꾸나 → ② 환산율은 왜 4%인가 → ③ 환산값을 어디에 넣어 지급액이 나오나 → ④ 보증금이 많으면 유리한가 순서로 정리했습니다.
실제임차료 = 실제 월세 + 보증금 환산액
주거급여 보증금은 왜 월세로 바꿔 계산하나
주거급여(임차급여)는 매달 나가는 임차료를 얼마나 보태줄지를 정하는 제도입니다. 그런데 세입자의 부담은 사람마다 형태가 다릅니다. 어떤 사람은 보증금 없이 월세만 많이 내고, 어떤 사람은 목돈을 보증금으로 넣고 월세를 낮췄습니다. 이 둘을 같은 잣대로 비교하려면 보증금도 매달의 부담으로 환산해야 공평합니다.
그래서 주거급여는 보증금을 "만약 이 목돈을 월세로 냈다면 매달 얼마일까"로 바꿔서 실제 월세에 더합니다. 이렇게 나온 값이 실제임차료이고, 지급액 계산은 전부 이 실제임차료에서 출발합니다. 전세처럼 월세가 0원인 경우에도 보증금 환산액이 곧 실제임차료가 되므로 주거급여 대상에서 빠지지 않습니다.
보증금 월세 환산율은 연 4% — 보증금 ÷ 300
환산율은 연 4%로 고정입니다. 보증금에 4%를 곱하면 1년치 환산 임차료가 나오고, 이걸 12개월로 나누면 한 달치입니다. 곱하고 나누는 과정을 정리하면 결국 보증금 ÷ 300과 같습니다(4% ÷ 12 = 1/300).
| 보증금 | 계산 | 월 환산액 |
|---|---|---|
| 1,000만원 | 10,000,000 ÷ 300 | 33,333원 |
| 3,000만원 | 30,000,000 ÷ 300 | 100,000원 |
주의할 점은 이 4%가 시중 전월세 전환율과 다르다는 것입니다. 전환율은 지역·시기에 따라 오르내리지만, 주거급여 환산율은 계산 전용으로 정해둔 고정 기준값이라 누구에게나 똑같이 연 4%를 씁니다. 그래서 실제로 집주인과 전월세를 조정할 때의 숫자와는 별개로 생각하셔야 합니다.
환산 뒤 계산 순서 — 실제임차료에서 지급액까지
환산액을 구했다면 다음 순서로 지급액이 정해집니다.
- 실제임차료 = 실제 월세 + 보증금 환산액
- 상한 적용 = min(실제임차료, 우리 지역·가구원수의 기준임대료)
- 자기부담분 차감 = 위 금액 − 자기부담분(소득이 생계급여 기준 이하면 0)
예를 들어 서울에 사는 1인 가구가 월세 20만원 + 보증금 3,000만원이라면, 보증금 환산액은 100,000원이고 실제임차료는 300,000원입니다. 서울 1인 가구 기준임대료 369,000원보다 낮으므로 상한에 걸리지 않고, 소득이 생계급여 기준 이하라면 자기부담 없이 300,000원까지 지원 대상이 됩니다.
순수 월세만 있는 분도, 보증금이 큰 분도 값을 직접 넣어 계산하고 싶다면 주거급여 계산기에 월세와 보증금을 그대로 입력하면 됩니다. 환산부터 상한·자기부담 차감까지 자동으로 처리해 매월 예상 지급액을 보여줍니다. 대상 여부와 소득 기준을 함께 정리한 주거급여 조건 총정리도 같이 보면 좋습니다.
보증금이 많으면 유리할까 — 기준임대료 상한
여기서 가장 많이 오해합니다. "보증금이 크면 환산액도 크니 지원금을 더 받겠지?"라고요. 그렇지 않습니다. 실제임차료가 아무리 커도 지급 상한은 기준임대료에서 멈춥니다. 실제임차료와 기준임대료 중 더 낮은 쪽이 계산에 쓰이기 때문입니다.
기준임대료는 전국을 급지로 나눠 정합니다 — 1급지(서울) · 2급지(경기·인천) · 3급지(광역시·세종 등) · 4급지(그 외 지역). 같은 1인 가구여도 서울은 369,000원, 그 외 지역은 212,000원으로 상한이 크게 벌어집니다. 우리 지역이 몇 급지인지와 가구원수별 금액은 주거급여 기준임대료 급지 표에 정리했습니다. 실제임차료가 이미 이 상한을 넘었다면, 보증금을 더 올려 환산액을 키워도 지원금은 늘지 않습니다.
참고로 대상 여부의 첫 관문은 보증금이 아니라 소득입니다. 소득인정액이 기준 중위소득 48% 이하여야 하고, 2026년 1인 가구는 약 1,230,834원 이하가 기준선입니다. 소득 기준을 넘어 주거급여가 어렵다면 청년월세지원 자격 판정(중위 60%까지)을, 전세보증금 마련이 고민이라면 청년 버팀목 대출 조건을 확인해 보세요.
월세와 보증금을 그대로 넣으면 연 4% 환산과 급지별 기준임대료 상한, 자기부담 차감까지 자동으로 계산해 매월 예상 지급액을 보여줍니다.
주거급여 계산기 →자주 묻는 질문
Q. 주거급여 보증금은 월세로 어떻게 환산하나요?
보증금 × 연 4% ÷ 12로 계산합니다. 12로 나눈 뒤라 결국 보증금 ÷ 300과 같습니다. 보증금 1,000만원이면 월 33,333원이 실제임차료에 더해지고, 이 값을 기준으로 지급액을 계산합니다.
Q. 전세로 살아서 월세가 0원인데 주거급여를 받을 수 있나요?
월세가 0원이어도 대상이 될 수 있습니다. 보증금을 연 4%로 환산한 금액이 실제임차료가 되기 때문입니다. 전세보증금 3,000만원은 월 100,000원으로 환산돼 이 값으로 지급액을 계산합니다.
Q. 보증금이 많으면 주거급여 지원금도 많아지나요?
무조건 많아지지는 않습니다. 환산 월세와 실제 월세를 합한 실제임차료가 기준임대료(상한)를 넘으면 초과분은 지원되지 않고 상한까지만 받습니다. 이미 상한에 닿았다면 보증금을 더 올려도 지원금은 그대로입니다.
Q. 보증금 월세 환산율 4%는 어디서 정한 건가요?
국토교통부 주거급여 사업안내에서 정한 보증금 월 환산율입니다. 시중 전월세 전환율과는 다른, 주거급여 계산 전용의 고정 기준값이라 개인·지역과 무관하게 연 4%를 적용합니다.
면책 안내 — 이 글은 2026-08-02 기준 국토교통부 주거급여 사업안내와 2026년 고시 기준값을 바탕으로 한 정보 제공 목적의 글입니다. 여기서 소개한 계산은 참고용 모의계산이며 세무·노무 대리가 아닙니다. 실제 임차료 인정 범위, 소득인정액(재산 환산 포함), 기준임대료 상한, 청년 분리지급 등 개별 사안의 판단은 복지로 모의계산 또는 관할 행정복지센터에서 확인하세요.