개편안 반영 종부세 계산기
공시가격 넣는 법
- ① 고르기 — 아파트 · 연립 · 다세대는 주소로 찾기에서 시·도 → 시·군·구 → 읍·면·동 → 단지명 → 전용면적 순으로 고릅니다. 단독주택 · 다가구 · 토지는 목록에 없으니 직접 입력에서 이름과 금액을 넣으세요.
- ② 담기 — 이 주택 담기 버튼을 누르면 아래 목록에 쌓이고 공시가격 칸이 자동으로 채워집니다. 여러 채를 담으면 합계와 채수가 같이 잡힙니다.
- ③ 사는 집 고르기 — 두 채 이상이면 목록에서 거주를 체크하세요. 거주주택 비중(사는 집 ÷ 합계)이 여기서 나옵니다.
- ④ 고치기 — 잘못 담았으면 목록의 삭제를 누르고 다시 담으세요. 금액만 바꾸는 건 안 됩니다.
아파트 · 연립 · 다세대만 수록돼 있습니다. 단독주택처럼 목록에 없는 집은 위 '직접 입력'에서 담으세요.정확한 값은 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.
단독주택 · 다가구 · 토지는 공시가격 목록에 없습니다. 부동산공시가격알리미에서 확인한 값을 그대로 넣으세요.한 채뿐이면 아래 공시가격 칸에 바로 넣어도 됩니다.
1종부세는 공시가격 얼마부터 내나요?
종부세는 사람별로 전국의 주택 공시가격을 모두 더한 뒤, 거기서 기본공제를 뺀 부분에만 붙습니다.1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 경우는 9억원이 공제되므로 그 이하면 종부세는 0원입니다. 공제를 넘는 금액에 공정시장가액비율 60%를 한 번 더 곱한 값이 과세표준이고, 여기에 구간별 누진세율이 붙습니다. 공시가격 15억원인 1세대 1주택이라면 (15억 − 12억) × 60% = 1.8억원이 과세표준입니다.
2고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 깎이나요?
1세대 1주택자만 받을 수 있는 공제입니다. 만 60세 이상이면 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%가 고령자공제로, 보유기간 5년 이상이면 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%가 장기보유공제로 산출세액에서 빠집니다. 둘은 합쳐서 최대 80%까지만 적용됩니다. 예를 들어 70세이면서 15년을 보유했다면 40% + 50% = 90%가 아니라 80%가 적용됩니다. 다주택자는 나이와 보유기간이 아무리 길어도 이 공제를 받지 못합니다.
3개편안 기준으로 바꾸면 무엇이 달라지나요?
위 적용 기준을 '개편안 (2028)'으로 바꾸면 네 가지가 한꺼번에 바뀝니다. ① 기본공제가 실거주 1주택 14억 · 비거주 1주택 9억 · 다주택 4억 + 거주 비중 가산 최대 5억으로 바뀝니다. 가산 5억은 거주주택 가액이 주택가액 합계에서 차지하는 비중만큼 받는 금액이라, 사는 집이 하나뿐인 다주택자가 5억을 전부 받기는 어렵습니다. ② 공정시장가액비율은 대상에 따라 다릅니다. 2027년에는 모두 70%이고,2028년 80%는 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 사람에게만 적용되며 이때도 1세대 1주택자는 제외입니다. 1세대 1주택자와 조정대상지역이 아닌 2주택자는 2028년에도 70%입니다. ③ 세율이 주택 수 구분 없이 일원화되어 6~12억 구간 1.0%→1.3%, 12억 초과는 2.0~5.0%가 되고, ④ 고령자·거주 세액공제에 절대한도가 생깁니다 — 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원입니다. 공제가 오르는 중저가 실거주 1주택은 세금이 줄고, 비율과 세율이 오르는 고가·다주택은 크게 늡니다. 결과 카드 아래 줄에 현행 대비 차액이 바로 표시됩니다.
기본공제 개편과 세부담 상한 200%는 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 2028년에 새로 생기는 것이 아니라 2027년부터 이미 바뀌는 항목입니다. 개편안은 2026년 9월 정기국회에 제출될 예정입니다.
과세기준일이 매년 6월 1일이고 고지서가 12월 1일~15일에 나온다는 점, 본세의 20%가 농어촌특별세로 함께 붙는다는 점은 현행과 개편안이 같습니다.
종부세 계산 순서 — 공제, 60%, 세율, 세액공제
종부세는 네 단계로 계산합니다. 먼저 사람별로 전국 주택 공시가격을 더하고, 기본공제(1세대 1주택 12억원 · 그 밖 9억원)를 뺍니다. 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 과세표준 구간별 누진세율을 적용해 산출세액을 구합니다. 마지막으로 1세대 1주택자라면 고령자·장기보유 세액공제를 빼고, 남은 본세의 20%를 농어촌특별세로 더하면 고지서 금액이 됩니다.
재산세까지 합한 1년치 보유세 전체가 궁금하다면 아파트 보유세 계산기에서 재산세와 종부세를 한 번에 볼 수 있고, 7·9월에 나오는 재산세만 따로 보려면 재산세 계산기를 쓰세요. [출처: 종합부동산세법 제8조·제9조]
1세대 1주택은 12억, 다주택은 9억
같은 공시가격이라도 1세대 1주택이면 종부세 문턱이 3억원 높습니다. 공시가격 11억원짜리 아파트 한 채만 가진 1세대 1주택자는 종부세가 0원이지만, 다른 주택이 있어 합산액이 9억원을 넘으면 곧바로 과세 대상이 됩니다. 여기서 '1세대'는 주민등록상 함께 사는 가족 단위이고, 부부 공동명의는 각자 9억원씩 공제받거나 1주택 특례를 신청해 12억원 공제를 받는 쪽 중 유리한 것을 고를 수 있습니다.
3주택 이상이면 공제금액은 9억원으로 같지만, 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 중과세율이 붙어 최고 5.0%까지 올라갑니다. 집을 팔 때의 세금은 양도소득세 계산기에서, 1세대 1주택 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 정리에서 확인할 수 있습니다. [출처: 종합부동산세법 제8조·제9조]
2026년 세제개편안이 통과되면 무엇이 달라지나
2026년 8월 발표된 부동산 세제개편안은 종부세 과세체계를 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 실거주 1주택 기본공제는 12억원에서 14억원으로 오르고, 집을 두고 전세를 사는 비거주 1주택은 9억원으로 줄어듭니다. 공정시장가액비율은 2027년에 60%에서 70%로 오르고, 2028년 80%는 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 사람(1세대 1주택자 제외)에게만 적용됩니다. 최고세율은 2028년 5.0%까지 올라가는 안입니다. 위 '적용 기준' 토글에서 현행·2027년·2028년을 각각 계산해 볼 수 있고, 개편안 두 칸은 국회 통과 전 정부안입니다.
개편안 전체 구조는 2026 부동산 세제개편안 총정리에서, 항목별 상세는 1주택 기본공제 14억과 2027년 보유세 공정시장가액비율 70%에서 정리했습니다. [출처: 기획재정부 2026년 세제개편안 보도자료]
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종부세 기본공제는 실거주 14억·비거주 9억·다주택 4억입니다. 공정시장가액비율·세율·세부담 상한 인상과 양도세 중과 복원까지, 증세 전환점은 시가 35억입니다.
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12억이던 1주택 기본공제가 14억(공시)으로 오릅니다. 다만 그 집에 실제로 사는 1주택자만 해당되고, 집을 두고 전세를 살면 9억으로 줄어듭니다.