2027년 보유세 공정시장가액비율 70%, 2028년 80%는 누구에게

공정시장가액비율이 무슨 숫자인가

종합부동산세는 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않습니다. 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고, 거기에 한 번 더 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 세율은 그다음에 붙습니다.

즉 이 비율은 세금의 크기를 그대로 정합니다. 60%면 공제 후 금액의 60%만 과세 대상으로 잡고, 80%면 80%를 잡습니다. 집값도 그대로, 세율도 그대로인데 세금만 달라지는 이유가 여기 있습니다.

이 숫자를 바꾸는 절차도 함께 봐야 합니다. 세율과 기본공제는 법률 사항이라 국회를 거쳐야 합니다. 하지만 공정시장가액비율은 시행령 사항이라 정부가 국회 의결 없이 바꿀 수 있습니다. 매년 조용히 움직일 수 있는 숫자라는 뜻입니다. 세제개편안 전체 구조는 2026 부동산 세제개편안 총정리에서 함께 확인할 수 있습니다.

2027년은 모두 70%, 2028년부터 대상마다 다릅니다

발표된 인상 일정은 두 단계입니다. 2027년에 전체를 70%로 올리고, 2028년에 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자에게 80%를 적용합니다. 2028년 80% 대상에서 1세대 1주택자는 빠집니다. 1세대 1주택자와 조정대상지역이 아닌 2주택자에게는 그 뒤 추가 인상 규정이 없어서 70%가 그대로 갑니다.

발표 자료는 80% 대상을 「3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)」로 한정해 열거하고, 그 외는 70%로 상향한다고만 적고 있습니다. 즉 「1세대 1주택자는 2028년에도 70%」는 추가 인상 규정이 없다는 데서 나온 값입니다. 세부 적용은 시행령 개정안으로 확정되고, 개편안 자체가 국회 통과 전입니다.

비율만 바뀌는 게 아닙니다. 같은 개편안에서 기본공제가 실거주 1주택 12억원에서 14억원으로 오르고, 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로, 다주택은 9억원에서 4억원으로 내려갑니다. 다주택은 여기에 거주주택 가액이 주택가액 합계에서 차지하는 비중만큼 최대 5억원을 더 받지만, 사는 집은 하나뿐이라 5억원을 전부 받기는 어렵습니다. 세율은 과세표준 6~12억원 구간이 1.0%에서 1.3%로, 세부담 상한은 150%에서 200%로 조정됩니다.

기본공제 개편과 세부담 상한 200%는 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 2028년에 시작하는 것이 아닙니다.

실거주 1주택은 공제가 늘어 비율 인상분을 일부 상쇄합니다. 다주택과 비거주 1주택은 공제 축소와 비율 인상이 같은 방향으로 겹칩니다.

비율만 올라도 세금은 이만큼 오릅니다

공시가격과 공제를 고정하고 비율만 바꿔 보면 크기가 바로 보입니다. 공제를 뺀 금액이 10억원이라고 두겠습니다.

70 ÷ 60은 약 1.167입니다. 그래서 과세표준이 약 16.7% 늘어납니다. 80%가 적용되는 경우는 33.3% 늘어납니다. 공시가격이 그대로여도 이만큼입니다.

그런데 세액 증가율은 이보다 클 수 있습니다. 종합부동산세는 누진세율이라 과세표준이 커지면 위 구간의 높은 세율이 적용되기 때문입니다. 위 예시에서 과세표준이 6억원에서 7억원으로 넘어가면 6~12억원 구간에 걸리고, 그 구간 세율은 1.0%에서 1.3%로 함께 오릅니다. 비율 인상과 세율 인상이 겹치는 구간입니다.

내 집 기준으로 숫자를 보려면 공시가격과 보유 주택 수를 넣어 보는 편이 빠릅니다. 아파트 보유세 계산기에서 재산세와 종합부동산세를 합친 연간 보유세를 확인할 수 있습니다.

재산세 공정시장가액비율과 헷갈리지 마세요

여기가 이 글에서 가장 자주 틀리는 지점입니다. 공정시장가액비율은 두 개입니다. 종합부동산세에도 있고 재산세에도 있습니다. 이름이 똑같아서 검색하면 두 숫자가 섞여 나옵니다.

주택 재산세의 공정시장가액비율은 60%입니다. 1세대 1주택에는 이보다 낮은 특례 비율이 적용되는데, 최근 몇 년간 43~45% 구간에서 운용돼 왔습니다. 연도별 세부 수치는 매년 시행령으로 정해지므로 해당 연도 기준을 따로 확인해야 합니다. [검증필요] 주택이 아닌 토지와 건축물은 70%입니다.

이번 개편에서 70%와 80%로 오른다고 발표된 것은 종합부동산세 쪽 비율입니다. 재산세 비율은 이번 인상 발표의 대상이 아닙니다. 그래서 재산세 고지서에 찍힌 숫자를 종부세 비율로 다시 계산하면 틀립니다. 반대도 마찬가지입니다.

헷갈리지 않는 요령은 고지서가 오는 달로 구분하는 것입니다. 재산세는 7월과 9월에, 종합부동산세는 12월에 냅니다. 7월에 받은 고지서를 두고 ‘70%로 오른다는 그 비율’을 대입하면 어긋납니다.

단 과세기준일은 둘 다 6월 1일로 같습니다. 6월 1일에 그 집을 소유한 사람이 그해 재산세와 종합부동산세를 모두 부담합니다. 5월 말에 팔면 그해 두 세금 모두 빠지고, 6월 2일에 팔면 두 세금 모두 냅니다. 비율은 다르지만 날짜는 하나입니다.

재산세 쪽 숫자를 따로 확인하려면 재산세 계산기를, 납부 시기와 분납 기준은 재산세 납부기간 정리를 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 2028년 공정시장가액비율 80%는 누구에게 적용되나요?
3주택 이상을 보유했거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우입니다. 1세대 1주택자는 여기서 제외됩니다. 1세대 1주택자와 조정대상지역이 아닌 2주택자는 2027년에 70%로 오른 뒤 추가 인상 규정이 없어 2028년에도 70%입니다. 2027년에는 대상 구분 없이 모두 70%입니다.

Q. 공정시장가액비율이 오르면 세금이 얼마나 늘어나나요?
60%에서 70%로 오르면 공시가격과 공제가 그대로여도 과세표준이 약 16.7% 늘어납니다. 80%가 적용되는 경우는 60% 대비 33.3%입니다. 누진세율 구조라 세액 증가율은 이보다 더 클 수 있습니다.

Q. 공정시장가액비율은 국회를 거쳐야 바뀌나요?
비율 자체는 시행령 사항이라 정부가 국회 의결 없이 조정할 수 있습니다. 다만 함께 발표된 기본공제·세율·세부담 상한 변경은 법률 사항이라 국회 심의를 거칩니다. 개편안 전체는 아직 확정이 아닙니다.

Q. 재산세 공정시장가액비율도 같이 오르나요?
아닙니다. 이름은 같아도 다른 숫자입니다. 주택 재산세는 60%, 토지·건축물은 70%이며 1세대 1주택 특례는 그보다 낮은 구간입니다. 이번에 오르는 것은 종합부동산세 쪽입니다. 7월과 9월에 받는 재산세 고지서에 이번 인상은 반영되지 않습니다.

Q. 공시가격이 그대로인데 왜 세금이 오르나요?
과세표준이 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 비율을 곱해 만들어지기 때문입니다. 곱하는 비율이 커지면 과세표준이 커집니다. 이번 개편안은 비율 인상과 공제 조정이 함께 갑니다.

Q. 언제부터 적용되나요?
2027년부터 단계 적용하고 2028년에 주택가액 기준으로 일원화하는 일정입니다. 기본공제 개편과 세부담 상한 200%는 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터입니다. 과세기준일은 6월 1일, 고지·납부는 12월입니다. 개편안은 2026년 9월 정기국회 제출 예정입니다.