2026 세제개편 1주택 종부세 기본공제 14억, 실거주 조건
공제는 2억 오르지만 조건이 붙고, 공정시장가액비율과 세율이 같이 오릅니다. 실거주 1주택 기준 증세 전환점은 시가 35억입니다.
최종 업데이트 2026-08-03 · antlog 곳간
1세대 1주택 종합부동산세 기본공제가 12억원에서 14억원으로 오릅니다. 조건이 하나 붙습니다. 그 집에 실제로 살아야 합니다. 살지 않는 1주택자는 반대로 9억원으로 내려갑니다.
2026년 7월 재정경제부가 발표한 부동산 세제개편안에 담긴 내용입니다. 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 확정된 법이 아니라 정부안이라는 점을 먼저 짚고 시작합니다. 개편안 전체 구조는 2026 부동산 세제개편안 총정리에서 따로 다룹니다.
- 실거주 1주택 기본공제 12억 → 14억 (공시가격 기준)
- 실거주 안 하면 12억 → 9억
- 공정시장가액비율·세율도 같이 올라 시가 35억부터는 세액 증가
12억이 14억으로 오릅니다
종부세는 집값 전부에 붙지 않습니다. 공시가격에서 기본공제를 빼고 남은 금액에만 붙습니다. 지금 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원입니다. 이 선을 넘지 않으면 종부세를 내지 않습니다.
개편안은 이 선을 14억원으로 올립니다. 2억원어치가 과세 대상에서 빠지는 셈입니다. 공제 위쪽으로 조금 걸쳐 있던 집들은 과세 대상에서 아예 빠져나갑니다.
숫자만 보면 감세입니다. 그런데 이 개편안에는 공제 말고도 세 개가 더 들어 있습니다. 그 세 개가 방향이 반대입니다. 뒤에서 짚습니다.
'실거주'가 조건으로 붙습니다
14억 공제는 그 집에 사는 1주택자만 받습니다. 전세를 놓고 다른 곳에 사는 1주택자는 해당되지 않습니다.
해당되지 않으면 현행 유지가 아닙니다. 9억원으로 내려갑니다. 지금 12억이던 공제가 9억이 되니 3억원이 깎입니다. 같은 1주택자인데 실거주 여부 하나로 실거주는 14억, 비거주는 9억입니다. 차이는 5억원입니다.
비거주 1주택자가 어떤 계산을 마주하게 되는지는 비거주 1주택 종부세 9억 기준에서 따로 정리했습니다.
실거주를 무엇으로 확인할지, 직장·요양·학업 때문에 잠시 떠나 있는 경우를 어떻게 볼지는 아직 세부 기준이 나오지 않았습니다. 이 부분은 법 통과 뒤 시행령에서 정해질 몫입니다.
시가로 얼마까지 안 내나
기본공제 14억원은 공시가격 기준입니다. 시장에서 거래되는 값이 아닙니다. 공시가격은 시세보다 낮게 매겨지므로, 시가로 환산하면 선이 더 위에 있습니다.
공시가격 14억원은 시가로 약 20억원 수준입니다. 실거주 1주택이고 시가가 20억원에 못 미친다면 종부세 대상에서 빠질 가능성이 큽니다.
다만 공시가격 비율은 지역과 주택 유형에 따라 다르고 해마다 바뀝니다. 20억이라는 숫자는 어림선입니다. 자기 집이 실제로 어디쯤인지는 공시가격을 넣고 확인하는 편이 정확합니다. 아파트 보유세 계산기로 재산세와 종부세를 함께 잡아 볼 수 있습니다.
공제만 보고 안심하면 안 되는 이유
이 개편안에서 오르는 건 공제만이 아닙니다. 세 가지가 같이 오릅니다. 방향은 반대입니다.
첫째, 공정시장가액비율입니다. 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 이 비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 지금은 60퍼센트입니다. 이것이 2027년에 70퍼센트로 오릅니다. 1세대 1주택자도 2027년에는 같이 70퍼센트입니다. 2028년 80퍼센트는 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우에만 적용되고 1세대 1주택자는 여기서 제외되어 70퍼센트가 유지됩니다. 그래도 공제를 2억 더 빼도 남은 금액에 곱하는 비율이 60에서 70으로 커지면 과세표준은 생각만큼 줄지 않습니다.
둘째, 세율입니다. 과세표준 6억~12억 구간 세율이 1.0퍼센트에서 1.3퍼센트로 오릅니다. 과세표준이 이 구간에 걸리는 고가주택은 공제 인상분을 세율 인상분이 상당 부분 되가져갑니다.
셋째, 세부담 상한입니다. 작년보다 세금이 급하게 뛰는 것을 막아 주던 상한이 150퍼센트에서 200퍼센트로 올라갑니다. 완충 장치가 헐거워집니다.
그래서 실제 세액은 집값에 따라 줄기도 하고 늘기도 합니다. 60세·10년 보유 실거주 1주택 기준으로 언론이 계산한 결과는 다음과 같습니다.
| 시가 | 현행 | 개편 후 | 방향 |
|---|---|---|---|
| 30억원 | 91만원 | 76만원 | 줄어듦 |
| 35억원 | 192만원 | 212만원 | 늘어남 |
| 50억원 | 454만원 | 979만원 | 늘어남 |
읽는 법은 이렇습니다. 전환점은 시가 35억원입니다. 실거주 1주택이라면 35억원 아래에서는 세액이 오히려 줄고, 35억원부터 늘기 시작합니다. 시가 30억원 구간은 91만원에서 76만원으로 줄어드는 쪽입니다. 여기를 증세 구간으로 오해하는 경우가 많습니다.
35억원을 넘어가면 격차가 빠르게 벌어집니다. 50억원에서는 454만원이 979만원이 됩니다. 두 배가 넘습니다. 공제가 2억 오른 것으로는 메워지지 않는 폭입니다.
정리하면 공제 인상은 중간 구간에만 유효합니다. 고가주택일수록 공정시장가액비율과 세율 인상이 공제 인상을 넘어섭니다. 자기 집이 어느 쪽인지는 공시가격을 넣어 재산세 계산기와 보유세 계산기로 확인하는 것이 빠릅니다.
시행 일정도 함께 봐야 합니다. 개편안은 2027년부터 단계 적용하고 2028년에 주택가액 기준으로 일원화하는 일정입니다. 2026년에 내는 종부세는 현행 기준 그대로입니다.
자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택 기본공제가 14억으로 오르나요?
개편안에 그렇게 담겼습니다. 실거주가 조건입니다. 국회를 통과해야 확정되므로 금액과 요건이 바뀔 수 있습니다.
Q. 실거주하지 않으면 어떻게 되나요?
12억에서 9억으로 내려갑니다. 지금보다 3억원이 깎입니다. 실거주는 14억, 비거주는 9억입니다.
Q. 시가로 얼마까지 안 내나요?
공시가격 14억원은 시가 약 20억원 수준입니다. 실거주 1주택이고 시가가 20억원에 못 미치면 대상에서 빠질 가능성이 큽니다. 공시가격은 해마다 바뀝니다.
Q. 공제가 올랐는데 세금이 늘 수도 있나요?
늘 수 있습니다. 공정시장가액비율이 60퍼센트에서 2027년 70퍼센트로 오르고 6억~12억 구간 세율도 1.0퍼센트에서 1.3퍼센트로 오릅니다. 2028년 80퍼센트는 3주택 이상·조정대상지역만 해당하고 1세대 1주택자는 70퍼센트가 유지됩니다. 그래도 실거주 1주택은 시가 35억원부터 세액이 늘어납니다.
Q. 언제부터 적용되나요?
2027년부터 단계 적용, 2028년 주택가액 기준 일원화 일정으로 발표됐습니다. 2026년분은 현행 기준입니다.
면책 안내 — 이 글은 정부가 발표한 개편안을 정리한 것이며 확정된 법이 아닙니다. 2026년 8월 3일 기준 · 재정경제부 2026년 세제개편안 발표 내용 · 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있음. 표의 세액은 60세·10년 보유 실거주 1주택을 가정한 언론 보도 추정치이며 개별 세액과 다를 수 있습니다. 참고용 정리이며 세무 대리가 아닙니다. 개별 사안은 관할 세무서·전문가에게 확인하세요.
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