2026 세제개편 다주택 종부세 기본공제 4억 + 거주비중 5억

9억이 4억으로 내려갑니다

지금 다주택자는 보유한 주택 공시가격 합계에서 9억원을 빼고 남은 금액에 종부세를 매깁니다. 개편안은 이 문턱을 4억원으로 낮춥니다. 5억원어치가 그대로 과세표준에 얹히는 셈입니다.

낮아진 5억원은 사라지지 않고 조건부로 되돌아옵니다. 조건은 실제 거주입니다. 본인이 사는 집이 전체 자산에서 차지하는 몫이 클수록 공제를 많이 돌려받습니다. 거주 목적 보유와 투자 목적 보유에 공제를 다르게 주겠다는 설계입니다.

주의할 점은 공제만 바뀌는 게 아니라는 것입니다. 같은 개편안에서 공정시장가액비율, 세율, 세부담 상한이 함께 움직입니다. 공제 차이만 놓고 세액을 어림하면 실제보다 적게 나옵니다.

공정시장가액비율은 2027년에 대상 구분 없이 70%로 오르고, 2028년 80%는 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 경우에 적용됩니다(1세대 1주택자는 제외되어 70% 유지). 과표 12억 초과 구간은 2028년에 2.0~5.0%로 일원화되고 94억원 초과분에 5.0%가 붙습니다.

추가공제 5억은 이렇게 계산합니다

산식은 단순합니다. 5억원에 거주 비중을 곱합니다.

다만 총 9억원은 실제로 나오기 어려운 값입니다. 사람이 사는 집은 하나뿐이라, 집이 여러 채면 거주주택가액이 주택가액 합계와 같아질 수 없습니다. 비중 1은 산식의 위쪽 끝일 뿐이고 다주택자가 받는 공제는 늘 그보다 아래에서 정해집니다.

그래서 이 항목은 공제 9억원이 4억원대로 내려간다고 읽는 쪽이 실제에 가깝습니다. 사는 집이 보유 주택 중 가장 비싸면 9억원 쪽으로 붙고, 굴리는 집이 더 비싸면 4억원 쪽으로 내려갑니다.

예를 들어 주택가액 합계가 30억원이고 본인이 사는 집이 10억원이면 비중은 3분의 1입니다. 추가공제는 5억원의 3분의 1인 약 1억6667만원, 총공제는 약 5억6667만원이 됩니다. 현행 9억원보다 3억3000만원가량 줄어듭니다.

같은 30억원이라도 12억원짜리 집에 살고 있으면 비중이 5분의 2로 올라가 총공제가 6억원이 됩니다. 보유 규모가 같아도 어느 집에 사느냐로 공제 금액이 달라집니다.

여기서 확정되지 않은 부분이 있습니다. 지분만 보유한 주택이나 부부 공동명의 주택을 이 산식의 분자·분모에 어떻게 넣는지는 아직 공개되지 않았습니다. [검증필요] 세대 단위로 볼지 인별로 볼지에 따라 결과가 달라지는 구간이라, 시행령이 나오기 전에는 단정할 수 없습니다.

공시가격 기준 보유세가 실제로 얼마인지는 아파트 보유세 계산기에 공시가격과 주택 수를 넣어 확인하는 편이 빠릅니다. 개편안 전체 항목은 2026 부동산 세제개편안 총정리에 모아 두었습니다.

시가별로 얼마나 늘어나나

보도된 사례는 60세·10년 보유, 3주택, 거주주택 비중 3분의 1을 가정한 계산입니다. 조건이 고정된 예시라는 점을 먼저 알아 두세요.

시가 합계 20억원 구간에서 127만원이 442만원이 됩니다. 3배 넘게 뜁니다. 이 증가분은 공제 축소만의 결과가 아닙니다. 공정시장가액비율 인상과 세율 인상이 같은 방향으로 겹칩니다.

고령·장기보유 세액공제는 그대로 적용된 계산입니다. 60세 미만이거나 보유 기간이 짧으면 같은 시가라도 세액이 더 큽니다.

주택수 기준이 사라진다는 뜻

여기가 이번 개편의 진짜 축입니다. 공제 금액은 표면입니다.

지금까지 종부세는 몇 채를 가졌느냐로 공제와 세율을 정했습니다. 1주택이면 12억, 다주택이면 9억. 세율표도 주택 수마다 따로 있었습니다. 개편안은 그 기준을 주택 가액으로 옮깁니다. 2027년부터 단계적으로 적용하고 2028년에 일원화합니다.

이 변화가 흔드는 건 세액이 아니라 전략의 전제입니다. 다주택자가 써 온 절세 방식은 대체로 주택 수를 줄이는 쪽이었습니다. 한 채를 팔아 채수를 낮추고, 지분을 쪼개고, 명의를 가족에게 분산하는 식입니다. 모두 ‘주택 수가 세금을 정한다’는 전제 위에 서 있습니다. 가액 기준으로 바뀌면 그 전제가 무너집니다.

채수를 줄이려고 저가 주택부터 정리하는 순서가 오히려 손해가 될 수 있다는 뜻입니다. 반대로 고가주택을 남기고 거기 살지 않으면, 채수는 줄었는데 세금은 늘어나는 상황이 나옵니다.

다만 이 방향이 모두에게 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 유불리는 두 변수에 달려 있습니다. 주택가액 합계와 거주주택 비중입니다. 같은 3주택자라도 합계 15억에 거주 비중이 높은 사람과 합계 40억에 전부 비거주인 사람은 결과가 정반대입니다. 일반화된 조언 대신 본인 숫자를 넣어 보는 것이 유일한 방법입니다.

계산해 보고 매도를 검토한다면 양도 단계 세금도 함께 봐야 합니다. 2027년에 되살아나는 중과 규정은 다주택 양도세 중과 복원에서, 실제 양도차익 기준 세액은 양도소득세 계산기에서 확인할 수 있습니다. 새로 사는 쪽이라면 취득세 중과 기준도 같이 봐 두세요.

자주 묻는 질문

Q. 다주택 종부세 기본공제가 얼마로 바뀌나요?
9억원에서 4억원으로 내려갑니다. 대신 거주주택가액을 주택가액 합계로 나눈 비율만큼 5억원을 추가 공제합니다. 다만 사는 집은 하나뿐이라 다주택이면 비중이 1이 될 수 없습니다. 총 9억원은 산식상 최대치이고 실제 공제는 그 아래에서 정해집니다. 거주주택이 없으면 4억원만 공제받습니다.

Q. 추가공제 5억원은 어떻게 계산하나요?
5억원에 거주주택가액을 주택가액 합계로 나눈 값을 곱합니다. 합계 30억원에 거주주택 10억원이면 추가공제는 약 1억6667만원, 총공제는 약 5억6667만원입니다. 지분 주택과 공동명의 처리 방법은 아직 공개되지 않았습니다.

Q. 세금이 실제로 얼마나 늘어나나요?
60세·10년 보유, 3주택, 거주비중 3분의 1 가정에서 시가 합계 20억원은 127만원에서 442만원이 됩니다. 같은 조건에서 30억원은 637만원, 50억원은 1,872만원입니다. 공제 외에 공정시장가액비율과 세율도 함께 오른 결과입니다.

Q. 주택수 기준이 사라진다는 게 무슨 뜻인가요?
과세 기준이 주택 수에서 주택 가액으로 옮겨가고 2028년에 일원화됩니다. 채수를 줄이거나 지분을 쪼개던 방식의 전제가 흔들립니다. 소형·저가 주택 다수는 유리해질 수 있고, 비거주 고가주택 1채는 불리해질 수 있습니다. 유불리는 가액 합계와 거주 비중에 따라 정해집니다.

Q. 언제부터 적용되나요?
2027년부터 단계 적용하고 2028년에 가액 기준으로 일원화하는 일정입니다. 다만 발표된 개편안이며 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 시행 시기와 수치가 바뀔 수 있습니다.