2026 세제개편 다주택 양도세 중과 2027년 부활 일정

중과 가산세율이 3단계로 복원됩니다

중과는 별도의 세금이 아닙니다. 양도소득세 기본세율에 가산세율을 얹는 방식입니다. 개편안은 그 가산세율을 한 번에 되돌리지 않고 2027년부터 2029년까지 세 계단으로 나눠 올립니다.

첫 계단이 가장 낮습니다. 2주택 5%p, 3주택 이상 10%p로 시작합니다. 마지막 계단에서는 각각 20%p와 30%p가 됩니다.

모두 기본세율에 더해지는 가산세율입니다. 기본세율 자체는 과세표준 구간에 따라 결정됩니다. 본인 과세표준과 세액은 양도소득세 계산기에서 조건을 넣어 확인하세요.

[검증필요] 중과가 조정대상지역에 한정되는지, 장기보유특별공제가 배제되는지는 공개 자료로 확인되지 않았습니다. 과거 중과 제도와 동일하다고 단정하지 마시고 정부 최종안을 확인하세요.

2주택과 3주택 이상은 이렇게 다릅니다

두 구간의 출발점 차이는 5%포인트입니다. 2027년에 2주택은 5%p, 3주택 이상은 10%p입니다. 격차가 크지 않습니다.

그런데 마지막 계단에서는 10%포인트로 벌어집니다. 2029년 이후 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p입니다. 시간이 갈수록 주택 수에 따른 차이가 커지는 설계입니다.

2주택 기준으로 보면 2027년과 2029년 사이에 가산세율이 4배가 됩니다. 3주택 이상은 10%p에서 30%p로 3배가 됩니다. 어느 쪽이든 뒤로 갈수록 무거워집니다.

다만 가산세율이 몇 %포인트냐만으로 세액이 정해지지 않습니다. 실제 세금은 양도차익이 얼마인지, 보유기간이 얼마나 되는지, 장기보유특별공제를 얼마나 받는지에 따라 크게 달라집니다. 차익이 작으면 가산세율이 높아도 절대 금액 차이는 작을 수 있습니다.

주택 수 판정 자체도 함께 확인할 대목입니다. 취득 단계의 주택 수 기준은 다주택 취득세 중과 기준에서, 1주택 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에서 따로 정리했습니다.

65세 이상이 지방으로 옮기면 감면이 있습니다

개편안에는 중과만 있는 게 아닙니다. 65세 이상이 지방으로 이주하며 주택을 양도할 때 양도소득세를 감면하는 항목이 함께 들어 있습니다.

감면 폭은 해가 갈수록 줄어듭니다. 2027년 양도분은 50%를 감면하고 한도는 5억원입니다. 2028년 양도분은 30%, 한도 3억원입니다.

중과 일정과 방향이 같습니다. 2027년이 가장 유리하고 뒤로 갈수록 조건이 나빠집니다. 중과는 올라가고 감면은 내려갑니다.

지방과 연결된 항목이 하나 더 있습니다. 인구감소지역 세컨드홈 취득 기한이 2026년 말에서 2029년 말로 연장됩니다. 취득 시한에 3년의 여유가 생기는 셈입니다.

[검증필요] 지방 이주 감면의 대상 지역 범위, 이주 요건, 종전 주택 보유·거주 요건 등 세부 기준은 공개 자료로 확인되지 않았습니다. 세컨드홈 특례의 적용 요건도 마찬가지입니다.

팔 타이밍을 어떻게 볼 것인가

이 개편안에서 가장 눈여겨볼 지점은 보유세와 양도세가 같은 시간표로 움직인다는 사실입니다.

같은 개편안에서 종합부동산세도 오릅니다. 다주택 기본공제는 9억에서 4억으로 내려갑니다. 거주주택 비중만큼 최대 5억을 더 받지만 사는 집은 하나뿐이라 5억을 다 받기는 어렵습니다. 공정시장가액비율은 2027년에 60%에서 70%로 오르고, 2028년 80%는 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 경우(1세대 1주택자 제외)에 적용됩니다. 세부담 상한은 150%에서 200%가 됩니다. 반면 실거주 1주택 기본공제는 12억에서 14억으로 오르고 비거주 1주택은 12억에서 9억으로 내려갑니다. 자세한 내용은 다주택 종부세 기본공제 4억과 2026 부동산 세제개편안 총정리에 정리했습니다.

즉 들고 있으면 보유세가 매년 오르고, 팔면 중과가 매년 무거워집니다. 두 방향 모두에서 부담이 가장 가벼운 해는 2027년입니다.

결론을 가르는 변수는 최소한 이만큼입니다.

• 양도차익 규모 — 차익이 작으면 가산세율 차이가 만드는 금액도 작습니다. 차익이 크면 몇 %포인트가 큰 금액이 됩니다.
• 보유기간과 장기보유특별공제 — 보유기간이 길수록 공제가 커집니다. 다만 중과 시 장특공제가 배제되는지는 [검증필요]입니다.
• 보유 주택 수 — 2주택이냐 3주택 이상이냐에 따라 가산세율이 다르고, 격차는 해마다 벌어집니다.
• 조정대상지역 지정 여부 — 중과 적용 지역이 어떻게 정해지는지는 [검증필요]입니다. 지역 지정은 별도로 바뀔 수 있습니다.
• 보유세 부담의 크기 — 공시가격과 거주 여부에 따라 매년 나가는 보유세가 다릅니다.
• 65세 이상 지방 이주 여부 — 해당하면 감면이 계산을 크게 바꿉니다.

이 변수들은 서로 반대 방향으로 작용하기도 합니다. 그래서 같은 개편안을 놓고도 어떤 사람은 보유가, 어떤 사람은 양도가 유리합니다. 일반론으로 답이 나오지 않는 영역입니다.

할 수 있는 일은 숫자를 직접 넣어 보는 것입니다. 양도 쪽은 양도소득세 계산기로 차익과 보유기간을 넣어 세액을 보고, 보유 쪽은 아파트 보유세 계산기로 재산세와 종부세를 확인하세요. 두 숫자를 나란히 놓고 세무 전문가와 상담해 판단하는 게 순서입니다.

자주 묻는 질문

Q. 다주택 양도세 중과는 언제부터 다시 적용되나요?
2027년부터 3단계로 복원됩니다. 2주택은 2027년 +5%p, 2028년 +10%p, 2029년 이후 +20%p입니다. 3주택 이상은 +10%p, +15%p, +30%p입니다. 발표된 개편안이며 국회 통과 전입니다.

Q. 중과 가산세율은 어디에 더해지나요?
양도소득세 기본세율 위에 더해집니다. 기본세율은 과세표준 구간으로 정해집니다. 다만 적용 지역이 조정대상지역으로 한정되는지, 장기보유특별공제가 배제되는지는 확인되지 않았습니다.

Q. 65세 이상 지방 이주 감면은 얼마인가요?
2027년 양도분은 50% 감면, 한도 5억원입니다. 2028년 양도분은 30% 감면, 한도 3억원입니다. 뒤로 갈수록 줄어듭니다. 대상 지역과 이주 요건의 세부 기준은 정부 최종안 확인이 필요합니다.

Q. 인구감소지역 세컨드홈 특례는 어떻게 바뀌나요?
취득 기한이 2026년 말에서 2029년 말로 연장됩니다. 중과·감면 일정과 시점이 맞물립니다. 구체적 적용 요건은 시행령까지 봐야 합니다.

Q. 지금 파는 게 유리한가요?
일률적으로 답할 수 없습니다. 보유세는 오르고 중과는 되살아나 양쪽 모두 부담이 커집니다. 다만 양도차익, 보유기간과 장기보유특별공제, 주택 수, 조정대상지역 지정 여부에 따라 결론이 사람마다 다릅니다. 게다가 국회 통과 전 개편안입니다. 본인 조건으로 계산해 보고 세무 전문가와 상담하세요.