상가 양도세가 주택과 갈리는 세 자리
같은 부동산이라도 상가와 주택은 세 자리에서 계산이 갈립니다. 첫째는 비과세입니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 세금이 없지만, 상가에는 그 규정이 없습니다. 차익이 났다면 전부 과세 대상입니다.
둘째는 장기보유특별공제입니다. 상가는 소득세법 제95조 제2항 표1을 씁니다. 보유 3년부터 해마다 2%씩 붙어 15년에 30%로 멈춥니다. 주택이 쓰는 표2는 보유와 거주를 각각 세어 최대 80%까지 갑니다. 상가를 26년 보유해도 공제율은 15년 보유와 같은 30%입니다.
셋째는 단기 세율입니다. 소득세법 제104조 제1항 제3호에 따라 보유 1년 미만인 토지·건물에는 50%, 제2호에 따라 1년 이상 2년 미만에는 40%가 붙습니다. 같은 호에서 주택과 조합원입주권, 분양권은 각각 70%와 60%로 따로 적혀 있습니다. 상가가 그만큼 낮습니다.
계산은 이 순서로 갑니다
먼저 양도차익을 구합니다. 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 금액입니다. 필요경비에는 살 때 낸 취득세와 중개보수, 건물 가치를 올린 자본적지출이 들어갑니다. 도배나 수리처럼 원상을 유지하는 비용은 여기 들어가지 않습니다.
양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 것이 양도소득금액입니다. 여기서 다시 기본공제 250만원을 뺍니다. 소득세법 제103조 제1항의 금액이고, 한 해에 한 번 적용됩니다. 남은 금액이 과세표준입니다.
과세표준에 세율을 곱해 산출세액을 구합니다. 보유 2년 이상이면 소득세법 제55조 제1항의 기본세율 6~45%가 붙고, 과세표준이 클수록 높은 구간으로 올라갑니다. 마지막으로 산출세액의 10%가 개인지방소득세로 따로 붙습니다. 이 계산기는 그 둘을 합쳐 보여줍니다.
15년을 넘기면 보유는 더 이상 세금을 줄이지 않습니다
표1의 공제율은 15년에서 멈춥니다. 그래서 보유 16년째부터는 한 해를 더 갖고 있어도 공제가 늘지 않습니다. 15년이 지난 뒤로는 보유 기간이 세액을 움직이는 요인에서 빠집니다.
반대로 짧게 갖고 있다 파는 쪽은 문턱이 뚜렷합니다. 보유 3년을 채워야 공제가 처음 붙고, 2년을 채워야 단기 세율에서 기본세율로 내려옵니다. 1년을 못 채우면 과세표준의 절반이 세금입니다. 위 계산기에서 보유기간만 바꿔가며 이 문턱들이 얼마짜리인지 확인해 보세요.
이 계산기가 다루지 않는 것
비사업용 토지는 세율표가 따로 있습니다. 소득세법 제104조 제1항 제8호에 기본세율보다 10%포인트씩 높은 별도 표가 실려 있습니다. 이 계산기는 그 표를 쓰지 않으므로, 나대지처럼 비사업용으로 분류될 수 있는 토지는 결과가 실제와 다릅니다.
미등기양도자산에는 제104조 제1항 제10호에 따라 70%가 붙고, 지정지역의 비사업용 토지에는 제104조 제4항의 가산세율이 붙습니다. 둘 다 범위 밖입니다.
명의도 중요합니다. 법인이 소유한 건물을 파는 경우에는 양도소득세가 아니라 법인세로 계산합니다. 계산 구조가 통째로 다르므로 이 계산기의 결과를 쓰지 마세요.
자주 묻는 질문
Q. 상가 양도세는 주택과 무엇이 다른가요?
12억 비과세가 없고, 장기보유특별공제가 15년 30%에서 멈추며, 단기 세율이 1년 미만 50%·1~2년 40%로 주택(70%·60%)보다 낮습니다.
Q. 오래 보유하면 세금이 얼마나 줄어드나요?
보유 3년부터 해마다 2%씩 공제가 붙어 15년에 30%로 멈춥니다. 26년을 보유해도 공제율은 30%입니다.
Q. 취득가액을 증명할 서류가 없으면 어떻게 하나요?
이 계산기는 취득가액을 직접 넣는 방식이라 서류로 확인되는 금액을 넣어야 결과가 맞습니다. 증명이 안 되는 경우의 처리는 세무 대리인이나 관할 세무서에서 확인하세요.
Q. 이 계산기가 다루지 않는 것은?
비사업용 토지, 미등기양도자산, 지정지역 가산세율, 법인 명의 양도입니다. 건물·토지 안분과 감가상각비 차감도 반영하지 않았습니다.