양도소득세 계산기

1세대 1주택 12억 비과세, 어디까지 세금이 0인가

집 한 채를 오래 가진 사람이 그 집을 팔 때 가장 크게 갈리는 지점이 1세대 1주택 비과세입니다. 1세대가 국내에 주택을 하나만 두고 2년 이상 보유하면 실거래가 12억원까지는 양도차익이 아무리 커도 세금이 붙지 않습니다. 취득할 당시 그 집이 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 실제로 거주까지 해야 요건이 채워집니다. 12억원을 넘는 고가주택이라고 해서 전액 과세되는 것도 아닙니다. 12억을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 안분해서 과세하므로, 15억에 팔았다면 12억까지는 비과세로 두고 나머지에 비례하는 차익만 세금 대상이 됩니다.

그래서 12억 언저리 주택은 손으로 어림하기 어렵습니다. 양도소득세 계산기에 양도가·취득가·보유기간을 넣으면 안분 과세와 공제가 반영된 예상 세액이 바로 나옵니다. 보유·거주 요건을 더 깊게 보려면 1세대 1주택 비과세 요건을 함께 보세요. [출처: 소득세법 제89조]

보유·거주가 길수록 세금이 줄어드는 이유 (장기보유특별공제)

양도차익 전부에 세율이 붙는 게 아닙니다. 오래 가지고 있었다면 그만큼을 차익에서 먼저 덜어 주는 장기보유특별공제가 있습니다. 일반 부동산에 적용되는 표1은 보유 3년째 6%에서 시작해 해마다 2%씩 올라 15년 이상이면 30%까지 공제합니다. 1세대 1주택으로 2년 넘게 거주했다면 표2가 적용되어, 보유기간에 연 4%(최대 40%)와 거주기간에 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 차익을 덜어냅니다. 거주 2년을 못 채우면 1주택이라도 표1로만 계산되니, 실제 거주 여부가 세액을 크게 바꿉니다.

보유 3년이 안 되면 공제 자체가 없고, 2년이 안 되면 단기세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)까지 붙어 세금이 급격히 커집니다. 팔기 전에 양도소득세 계산기로 보유·거주기간을 바꿔 가며 세액이 어떻게 달라지는지 미리 확인해 두는 편이 안전합니다. [출처: 소득세법 제95조·제104조]

집을 살 때·가진 동안·팔 때 세금은 어떻게 이어지나

주택에 붙는 세금은 시점마다 다릅니다. 살 때 한 번 내는 것이 취득세, 가지고 있는 동안 해마다 내는 것이 재산세, 그리고 팔아서 차익이 났을 때 내는 것이 양도소득세입니다. 세 가지는 과세 기준도 세율도 완전히 다르므로 하나로 뭉뚱그리면 자금 계획이 어긋납니다. 특히 양도세는 취득가액이 클수록 차익이 줄어 세금도 줄어드는 구조라, 살 때 낸 취득세와 필요경비를 빠짐없이 챙겨 두는 것이 나중에 유리합니다.

살 때 낼 세금은 부동산 취득세 계산기로, 가진 동안 낼 세금은 재산세 계산기로 잡아 보세요. 취득세 중과가 몇 주택부터 걸리는지는 취득세 중과 기준에서, 양도세와 같은 6~45% 기본세율을 쓰는 다른 세목은 종합소득세 계산기에서 이어 볼 수 있습니다. [출처: 지방세법·소득세법]

다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났습니다

2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 적용되던 다주택자 양도세 중과 유예가 끝났습니다. 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 주택을 팔 때 중과세율이 다시 붙습니다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다.

중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 세율은 올라가고 공제는 빠지므로 두 가지가 한꺼번에 불리하게 작용합니다. 3주택 이상은 지방소득세까지 더한 실효세율이 최고 82.5%까지 올라갑니다.

이 계산기는 중과세율을 반영하지 않습니다. 유예 기간에는 그 차이가 드러나지 않았지만 지금은 다릅니다. 조정대상지역에서 두 채 이상 가운데 한 채를 파는 경우, 양도소득세 계산기에 나오는 세액은 실제 부담보다 훨씬 작습니다. 중과가 걸리지 않는 경우라면 위 계산 흐름이 그대로 적용됩니다. [출처: 법률신문·KB의 생각·세림세무법인 (2차 출처)]

지금 조정대상지역은 어디인가

중과가 붙는지는 파는 집이 조정대상지역에 있는지로 나뉩니다. 2025년 10월 16일 기준으로 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳입니다. 경기는 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남입니다. 조정대상지역은 수시로 지정되고 해제되므로 이 목록도 그 뒤 바뀌었을 수 있습니다. 본인의 취득일과 양도일 시점에 그 집이 지정돼 있었는지를 각각 확인하세요.

주택 수를 셀 때 어디까지 넣는지는 다시 지역에 따라 다릅니다. 서울, 경기(읍·면 제외), 광역시(군 제외), 세종(읍·면 제외)에 있는 것은 주택뿐 아니라 조합원입주권과 분양권까지 모두 주택 수에 들어갑니다. 그 밖의 지역은 기준시가 3억원을 넘는 것만 셉니다. 즉 경기·세종의 읍·면과 광역시의 군, 그리고 이 네 곳 밖의 지역에 있는 주택은 기준시가 3억원 이하이면 중과 주택 수에서 빠집니다. 광역시라도 군이 아니면 금액과 상관없이 모두 셉니다. [출처: 택스넷 월간조세·세림세무법인 (2차 출처)]

일시적 2주택 — 새 집을 산 날부터 3년

이사 때문에 잠깐 두 채가 된 경우는 종전 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 그대로 받습니다. 다만 신규 주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔아야 합니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 지역과 관계없이 이 기한이 같습니다.

기한만 지킨다고 되는 것은 아닙니다. 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 사야 하고, 종전 주택은 2년 이상 보유해야 합니다. 종전 주택을 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주까지 채워야 합니다. 종전 주택을 산 지 1년이 안 된 상태에서 새 집을 취득하면 처분기한을 지켜도 특례를 받지 못합니다. [출처: 세무사신문·한국세정신문·한국경제 (2차 출처)]

2년 거주요건은 취득 당시 지역으로 판정합니다

1세대 1주택 비과세에 거주 2년이 붙는지는 지금 그 집이 조정대상지역인지가 아니라, 살 때 조정대상지역이었는지로 판정합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 1주택은 보유 2년에 더해 거주 2년을 채워야 비과세를 받습니다.

그 뒤 지역이 해제되어도 거주요건은 그대로 남습니다. 지금 조정대상지역 목록에 없다고 해서 거주요건이 사라지지 않으므로, 취득일 당시의 지정 여부를 먼저 확인해야 합니다. 거주기간은 장기보유특별공제에도 그대로 영향을 줍니다. 위 표2 설명대로 거주 2년을 못 채우면 1주택이어도 표1로 계산됩니다. [출처: 택스넷 월간조세 (2차 출처)]

상생임대인 — 거주 2년을 살지 않아도 되는 경우

세를 놓은 탓에 거주요건을 채우지 못한 집주인에게는 상생임대인 특례가 있습니다. 임대료 인상률 5% 이내를 포함한 네 가지 요건을 모두 갖추면 1세대 1주택 비과세의 거주요건 2년을 면제받습니다. 장기보유특별공제 표2의 거주기간 요건도 함께 면제됩니다.

인상률 말고 남은 요건은 세 가지입니다. 직전 임대차 계약으로 1년 6개월 이상 임대했어야 하고, 상생 임대차 계약으로는 2년 이상 임대해야 하며, 그 계약기간이 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이여야 합니다. 직전 계약이 짧으면 인상률을 지켜도 특례를 받지 못하므로, 이전 계약서부터 확인하세요. [출처: 세림세무법인·Ambit (2차 출처)]

분양권과 조합원입주권은 세금 취급이 전혀 다릅니다

둘 다 아직 집이 아닌 권리지만 세금은 같지 않습니다. 분양권은 오래 가지고 있어도 세율이 낮아지지 않습니다. 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%이고, 2년을 넘겨도 기본세율이 아니라 60%입니다. 장기보유특별공제도 없고 비과세도 되지 않습니다. 주택 수에 들어가는 것은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터입니다.

조합원입주권은 다릅니다. 2년 이상 보유하면 기본세율이 적용되고 비과세도 받을 수 있습니다. 다만 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다. 주택 수에는 2006년 취득분부터 들어갑니다. 재개발·재건축 구역의 집을 가진 사람이라면 관리처분계획인가로 주택이 입주권으로 바뀌는 시점부터 세금 계산이 달라집니다.

입주권 비과세가 되는 경우는 두 가지입니다. 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택이면서 양도일 현재 다른 주택도 분양권도 없으면 비과세입니다. 다른 주택 한 채를 가지고 있다면 그 주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 팔아야 합니다. 이 계산기는 주택 양도를 기준으로 계산하므로 분양권과 조합원입주권은 계산하지 못합니다. 두 권리를 판다면 화면에 나오는 세액을 기준으로 삼지 마세요. [출처: 택슬리·한국세정신문·일간NTN (2차 출처)]

상속주택 — 파는 순서를 잘못 정하면 비과세를 놓칩니다

부모에게 집을 물려받아 두 채가 된 경우, 어느 집을 먼저 파느냐로 세금이 나뉩니다. 상속주택과 원래 살던 일반주택을 함께 가진 상태에서 일반주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 순서를 바꿔 상속주택을 먼저 팔면 이 특례를 받지 못합니다.

여기에는 전제가 붙습니다. 상속개시일 현재 피상속인과 별도세대여야 합니다. 같은 세대원에게 물려받은 주택은 특례 대상이 아닙니다. 부모를 모시고 함께 살던 집을 물려받은 경우가 여기에 걸립니다.

물려받은 집이 여러 채면 선순위 상속주택을 먼저 정합니다. 순위는 ① 피상속인이 가장 오래 소유한 주택 ② 피상속인이 가장 오래 거주한 주택 ③ 상속 당시 피상속인이 거주하던 주택 ④ 기준시가가 가장 높은 주택 순입니다. [출처: 택슬리 (2차 출처)]

부부 공동명의는 왜 세금이 줄어드나

양도소득세는 사람별로 매깁니다. 부부가 공동명의로 가진 집을 팔면 각자 지분만큼 양도차익을 나눠 신고합니다. 양도소득 기본공제 250만원도 한 사람당 하나씩이라 부부가 각각 받습니다.

세율에서 나는 차이가 더 큽니다. 차익이 지분대로 나뉘면 각자에게 적용되는 누진세율 구간이 낮아져 단독명의보다 세 부담이 줄어듭니다. [출처: 삼쩜삼 (2차 출처)]

증여받은 집을 바로 팔면 안 되는 이유 (이월과세)

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 팔 때는 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여한 사람이 처음 취득한 가액으로 계산합니다. 취득가액이 낮아지는 만큼 양도차익이 커지고 세금도 늘어납니다. 이 규정이 걸리는 기간은 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년, 그 이전 증여분은 5년입니다.

적용하지 않는 경우도 있습니다. 증여자가 사망해 혼인관계가 사라진 경우, 사업인정고시일부터 2년 이전에 증여받은 재산이 공익사업에 수용된 경우, 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우, 그리고 이월과세로 계산한 세액이 오히려 더 적은 경우입니다. 증여 단계에서 낼 세금은 증여세 계산기에서 따로 확인하세요. [출처: 택슬리 (2차 출처)]

'1세대'는 어떻게 판정하나

비과세도 중과도 모두 1세대를 단위로 판정합니다. 부모와 주소를 따로 두었다고 해서 곧바로 별도세대가 되지는 않습니다. 만 30세 이상이면 별도세대로 봅니다. 30세가 안 되어도 배우자가 사망했거나 이혼한 경우, 소득이 일정 기준을 넘어 독립생계를 유지하는 경우는 별도세대로 인정합니다. 다만 미성년자는 소득이 있어도 인정하지 않습니다. 독립생계로 보는 소득 기준 금액은 이 자료로 확인하지 못했으니 국세청에서 확인하세요.

배우자는 원칙적으로 세대를 나눌 수 없습니다. 주소를 따로 두어도 부부는 한 세대입니다. 자녀 명의로 집을 한 채 더 두었더라도 그 자녀가 별도세대 요건을 채우지 못하면 그 집도 본인 세대의 주택 수에 들어갑니다. [출처: CBLaw (2차 출처)]

2026년 세제개편안 — 아직 국회를 통과하지 않았습니다

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 양도세 항목이 여러 개 들어 있습니다. 다만 2026년 8월 15일 현재 국회를 통과하지 않아 아래 내용은 어느 것도 확정된 세금이 아닙니다. 지금 집을 판다면 위에서 설명한 현행 규정으로 계산해야 합니다.

• 일시적 2주택 처분기한을 조정대상지역에서 조정대상지역으로 옮기는 경우에 한해 3년에서 2년으로 줄이고 2026년 10월 1일부터 적용한다는 안입니다 — 국회 통과 전입니다.
• 다주택 중과를 한시적으로 완화해 2027년에는 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년에는 2주택 +10%p·3주택 이상 +15%p를 적용하고 2029년부터 원래대로 되돌린다는 안입니다 — 국회 통과 전입니다.
• 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택에 대해 양도소득 기본공제를 현행 250만원에서 연 2,500만원으로 올린다는 안입니다 — 국회 통과 전입니다.
• 2029년부터 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꿔 연 8%·최대 80%로 하고 보유기간 공제는 없앤다는 안입니다 — 국회 통과 전입니다.
• 65세 이상이 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 옮기면 2027년 50%(최대 5억원), 2028년 30%(최대 3억원)를 감면한다는 안입니다 — 국회 통과 전입니다.

개편안이 국회를 통과하기 전까지 이 계산기는 현행 규정으로만 계산합니다. 발표 시점과 시행 시점이 다르고 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있으니, 매도 시기를 개편안에 맞춰 정하기 전에 통과 여부를 먼저 확인하세요. [출처: 기획재정부 2026년 세제개편안 (2026-08-03 발표 · 국회 통과 전)]