취득세 중과 기준 — 2주택부터 세율이 뛰는 선

취득세 중과, 몇 주택부터 몇 %인가

주택을 사서(유상취득) 낼 취득세율은 보유 주택 수와 새로 사는 집의 소재지로 갈립니다. 개인 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

여기에 지방교육세가 더해지고, 전용면적 85㎡(국민주택규모)를 넘는 주택에는 농어촌특별세가 추가로 붙습니다. 반대로 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 비과세입니다. 그래서 같은 세율 구간이라도 면적에 따라 총 부담이 달라집니다.

조정대상지역이냐 아니냐가 먼저다

표를 보면 알 수 있듯, 같은 2주택이라도 조정대상지역이면 8%, 비조정대상지역이면 1~3%로 세율이 몇 배 차이 납니다. 그래서 취득세 중과를 따질 때 가장 먼저 확인할 것은 주택 수가 아니라, 새로 사는 그 집이 취득 시점에 조정대상지역인지입니다.

주의할 점은 조정대상지역 지정이 수시로 바뀐다는 것입니다. 시장 상황에 따라 지정과 해제가 반복되므로, 몇 해 전 정보로 ‘여기는 중과 지역’이라고 단정하면 틀리기 쉽습니다. 계약 전 국토교통부 공고나 관할 지자체에서 현재 지정 여부를 반드시 확인하세요. 지역이 해제됐다면 2주택이어도 표준세율로 살 수 있습니다.

일시적 2주택은 중과에서 빠진다

이사를 하려면 새 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 기간이 생깁니다. 이 짧은 겹침까지 중과하면 실수요자가 억울해지므로, 일시적 2주택은 중과 대상에서 제외해 표준세율(1~3%)을 적용합니다. 다만 종전 주택을 정해진 처분 기한 안에 팔아야 하고, 기한을 넘기면 중과세율로 다시 계산해 차액을 추징합니다.

또 하나, 주택 수를 셀 때에도 예외가 많습니다. 분양권·입주권, 주거용 오피스텔, 상속으로 받은 지분, 공시가격이 낮은 소형 주택 등은 산정에서 빠지거나 달리 취급될 수 있습니다. 그래서 ‘내가 몇 주택인가’부터 생각만큼 단순하지 않습니다.

표준세율 1~3%는 어떻게 갈리나

중과에 해당하지 않는 주택(1주택, 또는 비조정지역 2주택 등)은 집값에 따라 1~3%가 적용됩니다.

• 취득가액 6억원 이하 — 1%
• 6억원 초과 9억원 이하 — 1~3% (금액이 오를수록 세율도 함께 오르는 구간)
• 9억원 초과 — 3%

6억~9억 구간은 딱 떨어지는 단일 세율이 아니라 취득가액에 비례해 1%에서 3%로 이어지는 구간이라, 손으로 어림하기 까다롭습니다. 정확한 세율과 세액은 취득세 계산기에 취득가액·주택 수·지역을 넣어 확인하는 편이 빠릅니다. 집을 산 뒤 해마다 내는 보유세가 궁금하다면 재산세 계산기를, 대출을 낀다면 매월 상환액은 원리금균등상환 계산기로 함께 잡아 보세요. 그 재산세를 언제 얼마씩 나눠 내는지는 재산세 납부기간에서, 나중에 그 집을 팔 때 세금을 안 내려면 무엇을 채워야 하는지는 1세대 1주택 비과세 요건에서 따로 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 취득세 중과는 몇 주택부터인가요?
조정대상지역은 2주택째부터 8%, 3주택 이상 12%입니다. 비조정대상지역은 2주택까지 표준세율(1~3%)이고 3주택째부터 8%, 4주택 이상 12%입니다. 세율이 뛰는 선은 지역에 따라 2주택이 되기도, 3주택이 되기도 합니다.

Q. 2주택이면 모두 중과되나요?
아닙니다. 새로 취득하는 집이 조정대상지역일 때만 8%가 붙습니다. 이사를 위한 일시적 2주택은 종전 집을 기한 안에 팔면 중과에서 빠져 표준세율이 적용됩니다.

Q. 조정대상지역이 아니면 중과가 없나요?
비조정대상지역은 2주택까지 표준세율이라 중과가 없습니다. 다만 3주택째부터는 비조정지역에서도 8%, 4주택 이상은 12%입니다. 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌므로 취득 시점 기준으로 확인해야 합니다.

Q. 취득세율은 어디서 정확히 확인하나요?
주택 수 산정에는 분양권·입주권·오피스텔·상속 지분 등 예외가 많고 조정대상지역 지정도 바뀝니다. 정확한 세율·세액은 위택스 지방세 미리계산이나 관할 시·군·구청 세무과에서 확인하는 것이 확실합니다.