서장훈 450억 빌딩 양도세 140억, 직접 계산해 봤습니다

기사에 있는 숫자와, 기사에 없는 숫자

기사에 적힌 사실부터 정리합니다. 2000년 경매에서 28억1700만원에 사들였고, 건물은 서울 서초구 양재동에 있는 지하 2층·지상 5층입니다. 보유 기간은 약 26년입니다. 매물 가격은 450억원대이고, 등록은 지난달인 2026년 7월에 했습니다.

아직 팔린 건물이 아닙니다. 매물로 내놓은 상태이고, 양도소득세는 실제로 소유권이 넘어간 뒤에 생깁니다. 그래서 아래 계산은 전부 「450억원에 팔린다면」이라는 가정 위에 있습니다. 실제 매매가가 450억원에서 움직이면 아래 숫자도 전부 움직입니다.

기사에 없는 것이 더 많습니다. 140억원이라는 값을 누가 어떤 순서로 계산했는지 나오지 않습니다. 취득세와 중개보수 같은 필요경비를 얼마로 잡았는지도 없습니다. 건물이 개인 명의인지 법인 명의인지, 토지와 건물을 어떻게 안분했는지도 마찬가지입니다.

그래서 140억원은 그대로 인용할 값이 아니라 검산해 볼 값입니다. 아래 계산도 마찬가지입니다. 우리도 서류를 보지 못했습니다. 그래서 어떤 가정을 넣었는지 먼저 밝혀 놓고 시작합니다.

상가는 주택과 계산이 다릅니다

빌딩과 상가는 주택 계산식을 그대로 쓰지 못합니다. 차이는 세 군데에서 납니다.

첫째, 1세대 1주택 12억원 비과세가 없습니다. 상가와 빌딩은 양도차익 전부가 과세 대상입니다.

둘째, 장기보유특별공제가 표1 하나뿐입니다. 소득세법 제95조 제2항 [표1]에 따라 보유 3년부터 연 2%씩 공제되고 15년에서 30%로 멈춥니다. 26년을 갖고 있어도 공제율은 30%에서 멈춥니다. 최대 80%까지 올라가는 표2는 1세대 1주택 몫이라 상가와 빌딩에는 붙지 않습니다.

셋째, 단기 보유 세율이 다릅니다. 소득세법 제104조 제1항에 주택 아닌 토지·건물의 단기 세율이 따로 적혀 있습니다. 1년 미만 보유하고 팔면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%입니다. 같은 조문에서 주택·조합원입주권·분양권은 각각 70%와 60%입니다. 이번 건물은 보유 26년이라 단기 세율에 걸리지 않고, 제55조 제1항 기본세율 6~45%로 갑니다.

숫자를 한 줄씩 놓아 보면

필요경비를 0원으로 놓고 계산합니다. 취득세와 중개보수, 그동안의 자본적 지출을 하나도 넣지 않았다는 뜻입니다. 실제로 0원일 수는 없지만, 금액을 모르는 채 아무 숫자나 넣으면 그 숫자가 결과를 만듭니다. 그래서 세금이 가장 크게 잡히는 조건에서 출발합니다.

양도가액 450억원에서 취득가액 28억1700만원을 뺍니다. 양도차익은 421억8300만원입니다. 여기에서 장기보유특별공제 30%인 126억5490만원을 덜어 내면 양도소득금액 295억2810만원이 남습니다. 양도소득 기본공제 250만원을 더 빼면 과세표준 295억2560만원이 됩니다.

과세표준이 10억원을 넘으므로 세율 45%, 누진공제 6594만원을 적용합니다. 산출세액은 132억2058만원입니다. 여기에 개인지방소득세가 산출세액의 10%인 13억2205만8000원으로 따로 붙습니다. 합계는 145억4263만8000원입니다. 양도차익 421억8300만원에 견주면 실효세율 34.5%이고, 세금을 뺀 차익은 276억4036만2000원으로 남습니다.

지방소득세를 빠뜨린 채 비교하는 경우가 흔합니다. 산출세액 132억2058만원만 놓고 기사의 140억원과 견주면 13억2205만8000원이 통째로 빠집니다. 양도소득세를 말할 때는 지방소득세까지 넣은 금액인지부터 맞춰야 두 숫자를 나란히 놓을 수 있습니다.

기사의 140억과 5억 차이가 나는 곳

우리 값 145억4263만원과 기사의 약 140억원은 5억원가량 차이가 납니다. 차이를 만드는 첫 번째 요인은 필요경비입니다.

필요경비를 20억원 더 인정받으면 세금이 7억원 줄어듭니다. 26년 동안 들어간 취득세와 중개보수, 자본적 지출을 얼마나 증빙으로 남겨 두었는지에 따라 세금이 이만큼 달라집니다.

필요경비를 10억원으로 잡은 값 142억원은 기사의 140억원과 거의 붙습니다. 그렇다고 기사가 필요경비를 10억원으로 잡았다는 뜻은 아닙니다. 기사에 계산 근거가 없으니, 밖에서는 어느 값이 맞다고 가릴 재료가 없습니다.

다음은 명의입니다. 개인이 파는지 법인이 파는지를 기사에서 확인할 수 없습니다. 법인이 소유한 건물이라면 양도소득세가 아니라 법인세로 과세합니다. 세목이 달라지면 위 표의 단계는 통째로 다른 계산이 됩니다. 이 글의 계산은 개인 명의를 전제로 합니다.

남은 하나는 토지와 건물의 안분, 그리고 감가상각비 차감입니다. 건물 하나를 팔아도 토지분과 건물분을 나누는 계산이 남아 있고, 건물분의 감가상각비를 어떻게 처리했는지도 결과를 바꿉니다. 두 가지 모두 취득 당시 계약서와 그동안의 장부를 봐야 정해집니다.

정리하면 기사의 140억원도 우리 145억4263만원도 서류를 보지 못한 채 세운 값입니다. 다른 점은 하나입니다. 우리는 어떤 가정에서 그 숫자가 나왔는지 위에 다 적어 놓았습니다. 실제 세액은 신고 서류가 나와야 정해집니다.

내 상가는 얼마인가

같은 계산을 내 건물로 해 볼 수 있습니다. 상가·빌딩 양도소득세 계산기에 양도가액, 취득가액, 필요경비, 보유 기간 네 가지를 넣으면 위와 같은 순서로 값이 나옵니다. 금액이 크든 작든 밟는 단계는 같습니다.

계산기가 다루지 않는 것도 적어 둡니다. 비사업용 토지에는 소득세법 제104조 제1항 제8호의 16~55%짜리 세율표가 따로 붙습니다. 이 계산기는 그 표를 쓰지 않습니다. 미등기 양도, 토지·건물 안분, 감가상각비 차감, 법인의 양도도 들어 있지 않습니다.

그래서 계산기가 내놓는 값은 신고서에 그대로 옮겨 적을 값이 아닙니다. 내 건물의 세금이 무엇에 따라 정해지는지 보는 값입니다. 양도차익이 같아도 보유 기간이 15년을 넘겼는지, 필요경비를 얼마나 증명하는지에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 26년을 보유했는데 장기보유특별공제가 30%뿐입니까?
30%에서 멈춥니다. 소득세법 제95조 제2항 [표1]에 따라 보유 3년부터 연 2%씩 공제율이 붙고, 15년에서 멈춥니다. 15년을 채운 뒤로는 더 오래 갖고 있어도 공제율이 오르지 않습니다. 최대 80%까지 올라가는 표2는 1세대 1주택 몫이라 상가와 빌딩에는 붙지 않습니다.

Q. 기사의 140억원과 이 글의 145억4263만원 중 어느 값이 맞습니까?
밖에서는 가릴 수 없습니다. 기사에 계산 근거가 없고, 이 글의 값도 필요경비 0원·개인 명의·보유 2년 이상이라는 가정 위에 있습니다. 필요경비를 10억원으로 잡으면 약 142억원이 되어 기사 값에 가까워집니다. 실제 세액은 취득 당시 계약서와 지출 증빙을 가진 사람만 확인할 수 있습니다.

Q. 아직 팔리지 않았는데 세금이 나옵니까?
지금은 매물로 등록만 한 상태입니다. 양도소득세는 실제로 양도가 이뤄진 뒤에 생기고, 신고와 납부도 그다음입니다. 450억원대는 내놓은 값이라 실제 매매가와 다를 수 있습니다. 매매가가 달라지면 위 계산은 첫 줄부터 다시 갑니다.