2026 부동산 세제개편안 총정리, 종부세 기준이 '주택 수'에서 '주택 가액'으로 바뀝니다

한 줄로 요약하면 '보유'가 아니라 '거주'입니다

이번 개편안을 관통하는 원칙은 하나입니다. 오래 갖고 있는 것에 주던 혜택을 거두고, 실제로 사는 것에 몰아준다는 것입니다.

실거주면 공제 14억, 비거주면 9억으로 정해지는 것도, 보유 기간으로 세금을 깎아주던 장기보유 세액공제가 2028년에 없어지고 거주 기간 기준 공제로 바뀌는 것도 같은 방향입니다. 집을 자산으로 들고만 있는 쪽의 부담을 올리겠다는 설계입니다.

여기에 2028년부터 주택 수 구분 자체가 사라집니다. 1주택 표와 다주택 표로 나뉘던 세율이 가액 기준 하나로 합쳐집니다. 주택 수를 줄여 세율 구간을 낮추던 방식의 전제가 무너집니다.

종부세 기본공제는 실거주 14억, 비거주 9억, 다주택 4억입니다

공시가격 14억원은 시가로 약 20억원 수준입니다. 이 선 아래의 실거주 1주택은 종부세를 내지 않습니다.

다주택의 추가공제는 5억원 × (거주주택가액 ÷ 주택가액 합계)로 계산합니다. 본인이 사는 집의 비중이 클수록 공제가 커지는 구조입니다. 항목별 상세는 1주택 기본공제 14억, 비거주 1주택 공제 9억, 다주택 기본공제 4억에 각각 정리했습니다.

비율·세율·상한이 동시에 오릅니다

공제만 보면 실거주 1주택은 유리해 보입니다. 그런데 세금을 키우는 비율·세율·상한이 같이 올라갑니다. 연도마다 오르는 폭이 다르고, 대상마다 값이 다릅니다.

세율 행의 네 숫자는 과세표준 12억~25억 · 25억~50억 · 50억~94억 · 94억 초과 순서입니다. 6억 이하 구간(3억 이하 0.5%, 3억~6억 0.7%)은 주택 수와 연도에 관계없이 같습니다.

2028년 최고세율은 과세표준 94억원 초과 구간의 5.0%입니다. 구간별 상세는 2027년 보유세 공정시장가액비율 70%와 종부세 세율 구간표에서 확인하세요. 세부담 상한이 200%로 오른다는 것은 작년 낸 보유세의 두 배까지 부과될 수 있다는 뜻입니다. 상한이 왜 안전장치가 아닌지는 세부담 상한 200%에 따로 적었습니다.

기본공제 개편과 세부담 상한 200%는 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 2028년에 시작하는 항목이 아닙니다.

오래 보유가 아니라 오래 거주

1세대 1주택자에게 주던 장기보유 세액공제가 2028년 폐지됩니다. 대신 거주 기간 기준 공제가 생깁니다. 거주 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다.

고령자 세액공제는 그대로 남습니다. 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다. 공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 줄어듭니다.

가장 크게 바뀌는 쪽은 오래전에 사두고 본인은 다른 곳에 사는 사람입니다. 장기보유공제가 사라지는 동시에 비거주 1주택 기본공제도 12억원에서 9억원으로 내려갑니다. 공제 두 개가 한꺼번에 빠집니다. 자세한 내용은 장기보유공제 폐지와 거주공제 전환에 있습니다.

양도세 중과가 단계적으로 돌아옵니다

보유세만 오르는 게 아닙니다. 다주택자 양도소득세 중과가 3단계로 복원됩니다. 기본세율에 아래 수치가 더해집니다.

완화 조치도 함께 들어 있습니다. 65세 이상이 지방으로 이주하면 양도세를 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도) 감면합니다. 인구감소지역 세컨드홈 취득 기한은 2026년 말에서 2029년 말로 연장됩니다. 일정과 조건은 다주택 양도세 중과 복원에 정리했습니다.

전환점은 시가 35억입니다

가장 많이 잘못 알려진 대목입니다. 실거주 1주택의 증세 전환점은 시가 30억이 아니라 35억입니다. 30억은 오히려 세금이 줄어드는 구간입니다.

언론 보도 기준 60세·10년 보유 사례입니다. 「개편안」 칸이 2027년 단계인지 2028년 완성형인지는 보도에 적혀 있지 않아 [검증필요]로 둡니다. 두 해는 세율과 세액공제 한도가 다릅니다. 개별 세액은 공시가격·세대 구성·거주 기간에 따라 달라지므로, 내 공시가격으로는 종부세 계산기에서 연도를 골라 확인하세요.

정리하면 이렇습니다. 실거주 1주택은 35억 아래면 줄고, 35억부터 늡니다. 실거주하지 않는 1주택과 다주택은 가액대와 무관하게 대부분 늘어납니다. 비거주 1주택은 시가 20억에서도 세금이 약 5배가 됩니다.

항목별로 더 보기

• 1주택 기본공제 14억, 실거주해야 받습니다12억에서 14억으로. 대신 실거주가 조건으로 붙습니다.
• 집 두고 전세 사는 1주택자, 공제가 9억으로같은 1주택인데 실거주는 14억, 비거주는 9억입니다. 시가 20억 기준 약 5배.
• 다주택 기본공제 4억 + 거주비중 추가공제 5억9억이 4억으로. 거주 비중만큼 5억을 더 받지만 사는 집은 하나라 다 받기는 어렵습니다.
• 2027년 보유세 공정시장가액비율 70%, 2028년 80%는 누구에게2027년은 전부 70%. 2028년 80%는 3주택 이상·조정대상지역만이고 1세대 1주택자는 70%입니다.
• 종부세 세율 2028년 최고 5.0%과표 6~12억은 1.3%로, 12억 초과는 2028년부터 주택 수 구분 없이 통일. 2027년 구간표까지.
• 세부담 상한 200%, 작년의 두 배까지상한은 감면 장치가 아니라 속도 제한입니다.
• 장기보유공제 폐지, 거주공제로 전환오래 보유가 아니라 오래 거주. 2028년부터입니다.
• 다주택 양도세 중과, 2027년부터 단계 복원2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p에서 시작합니다.

언제부터 적용되나

2027년부터 단계 적용, 2028년 주택가액 기준으로 일원화하는 일정입니다. 기본공제 개편과 세부담 상한 200%는 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터입니다. 공정시장가액비율은 2027년에 대상 구분 없이 70%로 오르고, 2028년 80%는 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 경우(1세대 1주택자 제외)에만 적용됩니다. 1세대 1주택자와 조정대상지역이 아닌 2주택자는 2028년에도 70%입니다. 양도세 중과는 2027년·2028년·2029년 세 단계입니다. 개편안은 2026년 9월 정기국회에 제출될 예정입니다.

세수 효과는 부동산 세제만 놓고 2027년부터 2029년까지 3년간 2조 2,000억원으로 추산됩니다. 연도별로 2027년 8,000억원, 2028년 1조 1,000억원, 2029년 3,000억원입니다. 세제개편안 전체의 5년간 세수효과 13조 3,000억원과는 다른 숫자이니 섞어 쓰지 마세요.

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 소유자에게 그해 세금이 나갑니다. 고지·납부는 12월입니다. 재산세 납부 일정은 재산세 납부기간에 정리돼 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이 개편안은 확정된 건가요?
아닙니다. 정부가 발표한 안이며 국회 심의와 의결을 거쳐야 시행됩니다. 공제 금액·세율·시행 시기가 달라질 수 있습니다.

Q. 종부세가 오르는 기준선은 얼마인가요?
실거주 1주택은 시가 약 35억원이 전환점입니다. 30억원은 91만원에서 76만원으로 줄고, 35억원은 192만원에서 212만원으로 늘어납니다. 비거주 1주택과 다주택은 기준선과 무관하게 대부분 늘어납니다.

Q. 실거주 요건은 어떻게 판단하나요?
개편안은 실거주 여부로 1주택 기본공제를 14억원과 9억원으로 나눕니다. 다만 직장 발령·자녀 학교 같은 부득이한 사유의 예외 범위, 세대원 일부만 거주하는 경우의 기준은 아직 공개되지 않았습니다. 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

Q. 다주택자는 집을 줄이면 유리해지나요?
2028년부터 주택 수 기준이 사라지므로 채수를 줄이는 것만으로는 세율 구간이 내려가지 않습니다. 가액 합계와 거주주택 비중이 기준입니다. 개별 유불리는 보유세 계산기로 확인하세요.

Q. 세수는 얼마나 늘어나나요?
부동산 세제 개편으로 2027~2029년 3년간 2조 2,000억원입니다. 세제개편안 전체의 5년간 13조 3,000억원과는 다른 숫자입니다.