2026 세제개편 종부세 세율 2028년 최고 5.0% 구간표

과표 6~12억 구간이 1.0%에서 1.3%로

먼저 용어를 정리합니다. 여기서 말하는 6억, 12억은 공시가격이 아니라 과세표준입니다. 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱한 값입니다.

개편안은 이 과세표준 6억 초과 12억 이하 구간의 세율을 1.0%에서 1.3%로 올립니다. 0.3%포인트 인상입니다.

종부세는 누진세입니다. 과세표준 전체에 하나의 세율을 곱하지 않습니다. 구간별로 잘라서 각 구간의 세율을 적용하고 합칩니다. 과세표준이 10억원이면 6억까지는 그 아래 구간 세율이 붙고, 6억을 넘는 4억에만 1.3%가 붙습니다. 10억 전부에 1.3%가 붙지는 않습니다.

그래서 세율만 보고 세금을 어림하면 어긋납니다. 과세표준을 만드는 공정시장가액비율도 2027년에 60%에서 70%로 함께 오르기 때문입니다. 2028년 80%는 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 사람(1세대 1주택자 제외)에게만 적용되고, 1세대 1주택자와 조정대상지역이 아닌 2주택자는 2028년에도 70%입니다. 어느 쪽이든 같은 공시가격에서 과세표준이 커지고, 커진 과세표준이 더 높은 세율 구간에 닿습니다.

2주택 이하 구간표 — 현행 · 2027년 · 2028년

3주택 이상 구간표 — 2027년에는 한 칸만 오릅니다

6억 이하 구간(3억 이하 0.5%, 3억~6억 0.7%)은 주택 수와 연도에 관계없이 같습니다. 3주택 이상은 2027년에 6억~12억 한 칸만 오르고 12억 초과가 현행 중과세율 그대로라, 2027년 표와 2028년 일원화 표의 숫자가 같습니다. 국회 통과 전 정부안 기준입니다.

12억 초과 구간은 2027년과 2028년이 다릅니다

이 구간은 한 번에 바뀌지 않습니다. 2년에 걸쳐 두 단계로 움직입니다.

2027년 2주택 이하는 12억 초과 구간이 12억~25억 1.5% · 25억~50억 2.0% · 50억~94억 2.7% · 94억 초과 3.5%입니다. 현행 2주택 이하 표(1.3 · 1.5 · 2.0 · 2.7%)를 한 칸씩 밀어올린 모양입니다. 아직 주택 수 구분이 남아 있는 단계입니다.

같은 2027년에 3주택 이상은 12억 초과 구간이 현행 중과세율 2 · 3 · 4 · 5% 그대로입니다. 3주택 이상에서 2027년에 오르는 칸은 6억~12억 하나뿐입니다.

2028년에는 같은 구간이 12억~25억 2.0% · 25억~50억 3.0% · 50억~94억 4.0% · 94억 초과 5.0%로 일원화됩니다. 주택 수를 보지 않고 가액만 봅니다. 2주택 이하 기준으로 하단은 1.5%에서 2.0%로, 상단은 3.5%에서 5.0%로 올라갑니다.

2주택 이하는 2027년과 2028년 사이에서 상단 세율이 1.5%포인트 벌어집니다. 고가 구간일수록 두 번째 단계의 체감이 큽니다. 반대로 3주택 이상은 2028년 표가 2027년 표와 같은 숫자여서, 두 번째 단계에서 세율이 더 오르지는 않습니다.

세율 말고도 같은 개편안에서 움직이는 항목이 있습니다. 아래 표를 함께 봐야 방향이 보입니다.

공제가 줄고 비율이 오르면 과세표준 자체가 커집니다. 세율 인상과 방향이 같습니다. 다주택 공제 계산은 다주택 종부세 기본공제 4억에, 개편안 전체 항목은 2026 부동산 세제개편안 총정리에 정리해 두었습니다.

94억을 넘으면 5.0%

2028년 최고세율은 5.0%입니다. 과세표준 94억원 초과분에 붙습니다.

여기서도 누진 구조를 기억해야 합니다. 과세표준이 100억원이라고 100억 전부에 5.0%가 붙지 않습니다. 94억을 넘는 6억원에만 5.0%가 적용되고, 그 아래는 각 구간의 세율을 따릅니다.

그리고 94억은 과세표준입니다. 공정시장가액비율이 80%라면 공제를 빼고 남은 금액이 약 117억원일 때, 70%라면 약 134억원일 때 과세표준 94억에 닿습니다. 실제 공시가격 합계는 그보다 더 큽니다.

해당 구간에 들어가는 사람은 많지 않습니다. 다만 이 5.0%는 세율표 상단이 어디까지 열렸는지를 보여주는 숫자입니다. 2주택 이하는 2027년 상단 3.5%에서 한 해 만에 5.0%가 됩니다. 3주택 이상은 2027년에 이미 상단이 5.0%입니다.

2주택 이하와 다주택 세율이 하나로 합쳐집니다

이번 개편에서 세율 숫자보다 오래 남는 변화가 여기 있습니다.

지금까지 종부세 세율표는 두 개였습니다. 2주택 이하에 적용하는 표가 있고, 3주택 이상 보유자에게 적용하는 중과 표가 따로 있었습니다. 같은 과세표준이라도 몇 채를 가졌느냐에 따라 다른 세율이 붙었습니다.

2028년부터는 표가 하나가 됩니다. 주택 수를 묻지 않습니다. 주택 가액만 보고 12억 초과 구간에서 2.0~5.0%를 정합니다.

그래서 무너지는 것은 세액보다 전략의 전제입니다. 종부세 절세는 대체로 주택 수를 낮추는 방향이었습니다. 한 채를 팔아 3주택을 2주택으로 만들고, 중과 표에서 빠져나오는 식입니다. 세율표가 주택 수마다 따로 있었기 때문에 성립하던 계산입니다.

표가 합쳐지면 그 계산이 통하지 않습니다. 저가주택부터 정리해 채수를 줄여도, 남은 고가주택의 과세표준이 그대로면 세율 구간은 내려가지 않습니다. 오히려 팔면서 양도 단계 세금만 부담하고 보유세는 그대로일 수 있습니다.

반대 방향도 있습니다. 저가주택 여러 채를 가진 사람은 중과 표에서 벗어납니다. 채수는 그대로인데 적용 세율표가 바뀌는 것입니다. 다만 이때도 기본공제가 9억에서 4억으로 내려가므로, 세율만 보고 유리해졌다고 판단하면 어긋납니다.

개별 유불리는 단정할 수 없습니다. 결과를 정하는 변수는 두 개입니다. 주택가액 합계와 거주 비중입니다. 같은 3주택자라도 합계 15억에 본인이 사는 집 비중이 높은 사람과, 합계 40억에 전부 비거주인 사람은 결과가 정반대로 나옵니다.

본인 공시가격을 넣어 확인하는 것이 유일한 방법입니다. 아파트 보유세 계산기에 공시가격과 주택 수를 넣으면 재산세와 종합부동산세를 합한 연간 보유세를 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 종부세 세율이 얼마로 오르나요?
과세표준 6억 초과 12억 이하 구간이 2027년부터 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 2주택 이하 12억 초과는 2027년 1.5 · 2.0 · 2.7 · 3.5%, 2028년 2.0 · 3.0 · 4.0 · 5.0%입니다. 3주택 이상 12억 초과는 2027년에도 현행 2 · 3 · 4 · 5%가 그대로 갑니다.

Q. 세율이 붙는 과세표준은 어떻게 구하나요?
공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱합니다. 세율은 이 과세표준에 누진 구간별로 나눠 적용합니다. 공시가격 12억이라고 곧바로 12억 구간 세율이 붙지는 않습니다.

Q. 2027년과 2028년 세율이 다른 이유가 뭔가요?
개편안이 2027년부터 단계 적용되고 2028년에 주택가액 기준으로 일원화되기 때문입니다. 2주택 이하는 12억 초과 구간 상단이 3.5%에서 5.0%로 올라갑니다. 3주택 이상은 2027년 표와 2028년 표의 숫자가 같습니다.

Q. 2주택 이하와 다주택 세율이 합쳐지면 누가 유리해지나요?
저가주택 여러 채는 중과 표에서 벗어나고, 고가주택 1채는 낮은 표를 쓴다는 전제가 사라집니다. 다만 기본공제와 공정시장가액비율도 함께 바뀌므로 개별 유불리는 가액 합계와 거주 비중에 따라 정해집니다.

Q. 주택 수를 줄이면 세율이 낮아지나요?
2028년 일원화 이후에는 통하지 않습니다. 세율을 정하는 기준이 주택 수에서 주택 가액으로 바뀝니다. 채수를 줄여도 남은 주택의 과세표준이 그대로면 세율 구간은 내려가지 않습니다.