2026 세제개편 비거주 1주택 종부세 공제 9억으로 축소

같은 1주택인데 실거주는 14억, 비거주는 9억입니다

지금 종부세는 1세대 1주택이면 12억원을 빼고 계산합니다. 그 집에 사는지 안 사는지는 묻지 않습니다. 개편안은 여기에 실거주 요건을 넣었습니다.

그 집에 실제로 살면 공제가 14억원으로 올라갑니다. 살지 않으면 9억원으로 내려갑니다. 두 금액의 차이가 5억원입니다. 종부세는 공시가격 합계에서 공제를 뺀 금액에 세율을 곱하므로, 공제 5억원 차이는 과세표준을 그대로 5억원 벌립니다.

여기에 해당하는 대표적인 경우가 자기 집을 전세로 주고 본인은 다른 집에 전세로 사는 1주택자입니다. 보유 주택은 한 채 그대로인데, 공제 기준으로는 실거주 1주택과 다른 칸에 들어갑니다. 공제 14억 쪽 이야기는 1주택 종부세 기본공제 14억에서 따로 정리했습니다.

12억에서 9억으로, 얼마나 늘어나나

60세·10년 보유 비거주 1주택을 가정한 시뮬레이션 결과입니다. 고령자·장기보유 공제를 받는 조건인데도 세액이 크게 뜁니다.

‘자료 없음’ 칸은 공개된 시뮬레이션에 없는 값이라 비워 뒀습니다. 추정치를 채워 넣지 않았습니다.

시가 30억원 줄을 가로로 읽으면 이 개편의 성격이 보입니다. 같은 30억원짜리 집인데 비거주는 91만원에서 334만원으로 늘고, 실거주는 91만원에서 76만원으로 줄어듭니다. 집값도 주택 수도 같습니다. 거주 여부 하나로 방향이 반대가 됩니다.

시가 20억원 비거주 1주택의 인상은 한 번에 오지 않습니다. 2027년과 2028년에 나눠 적용됩니다.

두 표의 20억원 수치가 조금 다른 건 보도별 반올림과 기준 연도 차이 때문입니다. 방향과 배율은 같습니다.

지금 내 집의 보유세가 얼마인지부터 확인하려면 아파트 보유세 계산기에 공시가격을 넣어 보세요. 재산세만 따로 보려면 재산세 계산기를 쓰면 됩니다.

왜 비거주만 골라 올렸나

이번 개편안은 실거주 여부를 세 부담의 기준으로 삼았습니다. 실거주 1주택은 부담을 줄이고, 살지 않는 주택은 부담을 늘리는 구조입니다.

올라가는 건 공제만이 아닙니다. 함께 담긴 항목은 다음과 같습니다.

• 공정시장가액비율 — 60%에서 2027년 70%. 2028년 80%는 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자에게 적용되고 1세대 1주택자는 제외됩니다. 발표 자료는 이 제외를 실거주와 비거주로 나누지 않았으므로, 비거주 1주택도 2028년 70%로 봅니다. [검증필요] 시행령에서 실거주 요건과 묶일 수 있어 이 부분은 확정 전입니다
• 과세표준 6억~12억 구간 세율 — 1.0%에서 1.3%
• 세부담 상한 — 150%에서 200%

공정시장가액비율은 공시가격 중 과세에 반영하는 비율입니다. 이 비율이 오르면 공제를 그대로 둬도 과세표준이 커집니다. 세부담 상한은 전년 대비 세금이 뛸 수 있는 한도인데, 150%에서 200%로 풀리면 증가분이 한 해에 더 많이 반영됩니다. 공제 축소·비율 인상·세율 인상·상한 완화가 같은 해에 겹치면서 배율이 커진 겁니다.

개편안 전체 항목과 다른 세목까지의 변화는 2026 부동산 세제개편안 총정리에 모아 뒀습니다.

직장·학교 때문에 떨어져 사는 경우

여기가 이 개편안에서 가장 불확실한 자리입니다. 개편안은 실거주 여부 하나로 공제를 14억과 9억으로 정합니다. 그런데 자기 집에 못 사는 이유는 사람마다 다릅니다.

지방 발령을 받아 회사 근처에 방을 얻은 사람, 자녀 학교 때문에 학군지에 전세로 들어간 사람, 부모 간병 때문에 본가에 머무는 사람이 있습니다. 투자 목적이 아니라 사정 때문에 비어 있는 집입니다. 그런데 지금까지 발표된 내용만으로는 이런 경우도 비거주 1주택으로 분류됩니다. 발표 자료에는 이유를 구분하는 문구가 없습니다.

양도소득세에는 근무상 형편·취학·질병 요양 같은 부득이한 사유를 거주요건 예외로 인정하는 규정이 이미 있습니다. 종부세 실거주 요건에도 비슷한 예외가 들어갈 것이라는 관측이 나옵니다. 다만 [검증필요] 예외를 둘지, 둔다면 어떤 사유를 어디까지 인정할지는 아직 공개되지 않았습니다. 시행령이나 후속 발표로 정해질 부분이라, 지금 ‘내 경우는 예외로 인정된다’고 단정하면 안 됩니다.

같이 미정인 실무 기준이 더 있습니다.

• 세대원 일부만 거주하는 경우 — 배우자와 자녀는 그 집에 살고 본인만 지방에 있을 때 어느 쪽으로 볼지
• 거주 기간 — 며칠 이상 살아야 실거주로 보는지, 연속이어야 하는지
• 전입신고 시점 — 언제까지 주소를 옮겨야 그해 실거주로 인정되는지

세 가지 모두 발표되지 않았습니다. 그래서 지금 할 수 있는 건 확정된 사실 위에서 상태를 점검해 두는 것까지입니다.

첫째, 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이건 개편안과 무관하게 정해져 있습니다. 그해 6월 1일 시점의 소유 상태가 그해 종부세를 정합니다. 실거주 판정도 어떤 형태로든 특정 시점을 기준으로 삼게 됩니다.

둘째, 지금 내 주민등록상 주소가 어디로 돼 있는지 확인해 두세요. 실거주 판단에 전입신고 여부가 쓰일 가능성이 큽니다. 본인 집에 살고 있는데 주소만 다른 곳에 있는 경우라면, 기준이 나오기 전에 현재 상태를 파악해 두는 편이 낫습니다.

셋째, 아직 결정을 서두를 단계가 아닙니다. 적용은 2027년부터고, 예외 기준도 나오지 않았습니다. 기준이 공개되기 전에 전세를 정리하거나 이사 계획을 바꾸면, 확정된 규정이 예상과 다를 때 되돌리기 어렵습니다. 1주택 관련 다른 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에서 함께 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 비거주 1주택자는 종부세 공제가 얼마로 줄어드나요?
개편안은 1세대 1주택 기본공제를 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 나눕니다. 지금은 둘 다 12억원입니다. 거주 여부 하나로 공제가 5억원 벌어집니다.

Q. 세금이 실제로 얼마나 늘어나나요?
60세·10년 보유 비거주 1주택 기준으로 시가 20억원은 28만원에서 152만원(약 5배), 30억원은 334만원, 50억원은 1,516만원으로 계산됐습니다. 같은 30억원이라도 실거주 1주택은 91만원에서 76만원으로 줄어듭니다.

Q. 직장 발령이나 자녀 학교 때문에 못 사는 경우도 비거주인가요?
현재 발표된 내용만으로는 비거주로 분류됩니다. 부득이한 사유를 예외로 인정할지, 인정한다면 범위가 어디까지인지는 공개되지 않았습니다. 세대원 일부 거주나 전입신고 시점 기준도 미정입니다.

Q. 언제부터 적용되나요?
2027년부터 단계적으로 적용하고 2028년에 주택가액 기준으로 일원화하는 일정입니다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 다만 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.