2026 세제개편 종부세 장기보유공제 폐지, 거주공제 전환
공제 기준이 ‘얼마나 오래 가졌나’에서 ‘얼마나 오래 살았나’로 옮겨갑니다. 누가 얼마나 달라지는지 정리했습니다.
최종 업데이트 2026-08-03 · antlog 곳간
정부가 발표한 2026년 세제개편안은 종합부동산세 장기보유 세액공제를 2028년에 폐지하기로 했습니다. 대신 그 집에 실제로 산 기간으로 깎아 주는 거주 세액공제를 새로 만듭니다. 거주 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 고령자 세액공제는 지금처럼 남습니다.
- 장기보유공제 2028년 폐지 → 거주 기간 기준 공제로 대체
- 거주 5년 20% · 10년 40% · 15년 50%, 고령자공제 유지
- 공제 한도 2027년 800만원 · 2028년 600만원으로 축소
- 국회 통과 전 발표안이며, 경과규정은 아직 공개되지 않았습니다
보유 기간으로 깎아주던 공제가 없어집니다
지금 종합부동산세는 1세대 1주택자에게 세액공제 두 가지를 줍니다. 하나는 장기보유 세액공제로, 그 집을 몇 년 갖고 있었는지를 봅니다. 다른 하나는 고령자 세액공제로, 소유자의 나이를 봅니다.
개편안은 이 중 장기보유 세액공제를 2028년에 없애기로 했습니다. 그 자리에 거주 기간을 기준으로 하는 세액공제가 들어갑니다. 공제 자체가 사라지는 게 아니라, 공제를 재는 자가 바뀌는 겁니다.
차이는 단순합니다. 지금은 등기부에 이름을 올려 둔 기간을 셉니다. 2028년부터는 주민등록을 올려 두고 실제로 산 기간을 셉니다. 같은 집을 같은 기간 갖고 있어도 결과가 갈립니다.
거주 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%
새로 생기는 거주 세액공제는 세 구간입니다.
| 거주 기간 | 세액공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
5년을 채우면 산출세액의 20%, 10년이면 40%, 15년이면 절반이 깎입니다. 5년을 못 채우면 이 공제는 0입니다.
공제에는 한도가 걸립니다. 개편안에 담긴 공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 600만원입니다. 지금보다 줄어드는 방향입니다. 다만 [검증필요] 이 한도를 어느 공제에 어떤 방식으로 적용하는지는 공개 자료로 확인되지 않았습니다. 거주공제와 고령자공제를 합친 금액에 거는 것인지, 각각에 거는 것인지 발표 자료만으로는 단정할 수 없습니다.
고령자공제는 그대로 남습니다
나이를 기준으로 하는 고령자 세액공제는 이번 개편안에서도 유지됩니다. 공제율도 지금과 같습니다.
| 나이 | 세액공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
70세 이상이 한 집에 15년 넘게 살았다면 고령자 40%와 거주 50%를 함께 봅니다. 다만 앞에서 적은 공제 한도가 걸리므로, 두 공제율을 그대로 더한 만큼 깎인다고 미리 계산하면 안 됩니다.
정리하면 이번 개편에서 나이 기준은 그대로 두고, 보유 기준만 거주 기준으로 갈아 끼운 셈입니다.
오래 갖고만 있던 사람이 가장 크게 바뀝니다
여기가 이 개편안에서 놓치기 쉬운 자리입니다. ‘오래 보유’와 ‘오래 거주’는 다릅니다.
20년 전에 아파트를 사둔 사람을 생각해 보겠습니다. 그 집은 계속 전세를 줬고, 본인은 직장 근처나 학군지에서 다른 집에 살았습니다. 집은 한 채뿐입니다. 지금은 보유 20년이니 장기보유 세액공제를 받습니다.
2028년부터는 거주 기간이 0입니다. 새 공제는 산 기간을 재는데, 그 집에서 산 적이 없습니다. 20년이라는 숫자는 계산에 들어가지 않습니다. 장기보유공제로 받던 금액이 통째로 사라집니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 같은 개편안이 실거주하지 않는 1주택의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 내립니다. 실거주 1주택은 반대로 14억원으로 오릅니다. 이 사람은 비거주 쪽에 걸립니다.
즉 공제 두 개가 같은 시기에 함께 빠집니다. 장기보유 세액공제가 없어지면서 산출세액에서 깎이던 부분이 사라지고, 기본공제 3억원이 줄면서 과세표준 자체가 커집니다. 하나만 봐서는 체감이 안 되는데, 둘이 겹치면 부담이 크게 움직입니다. 기본공제 축소 쪽 계산은 비거주 1주택 공제 9억 정리에 따로 적어 뒀습니다.
반대쪽은 조용합니다. 한 집을 사서 그 집에 계속 살아온 사람은 보유 기간과 거주 기간이 거의 같습니다. 장기보유공제가 거주공제로 대체될 뿐이라 큰 변화가 없습니다. 기본공제도 14억원으로 오르는 쪽입니다. 실거주 1주택 기준선은 1주택 기본공제 14억 정리에서 확인할 수 있습니다.
이번 개편 전체를 관통하는 원칙이 여기서 드러납니다. 기준은 보유가 아니라 거주입니다. 기본공제도, 세액공제도 같은 축으로 다시 짜였습니다. 함께 바뀌는 항목을 늘어놓으면 방향이 더 뚜렷합니다.
- 기본공제 — 실거주 1주택 12억 → 14억, 비거주 1주택 12억 → 9억, 다주택 9억 → 4억(거주 비중에 따른 추가공제 5억)
- 공정시장가액비율 — 60% → 2027년 70%(전부) → 2028년 80%는 3주택 이상·조정대상지역만이고 1세대 1주택자는 70% 유지
- 세율 — 과세표준 6억~12억 구간 1.0% → 1.3%, 12억 초과 구간은 2028년 2.0~5.0%로 일원화
- 세부담 상한 — 150% → 200%
개편안 전체 항목은 2026 부동산 세제개편안 총정리에 모아 뒀습니다.
한 가지가 아직 비어 있습니다. [검증필요] 기존 장기보유 기간을 새 거주공제의 거주 기간으로 인정해 주는 경과규정이 있는지는 공개되지 않았습니다. 인정 여부에 따라, 한 집에 오래 살아온 사람도 2028년 시점의 공제율이 달라집니다. 발표 자료에 문구가 없으므로 지금은 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다. 시행령과 정부 최종안을 확인해야 합니다.
적용 일정은 2027년부터 단계 적용, 2028년 주택가액 기준 일원화입니다. 종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일이라, 그해 6월 1일 시점의 소유와 거주 상태가 그해 세금을 정합니다.
공시가격을 넣으면 재산세와 종합부동산세를 합한 연간 보유세를 계산합니다. 개편 전 금액을 알아야 얼마나 달라지는지 비교할 수 있습니다.
개편안 반영 종부세 계산기 →자주 묻는 질문
Q. 종부세 장기보유 세액공제가 없어지나요?
개편안은 장기보유 세액공제를 2028년에 폐지하고, 거주 기간 기준 공제를 새로 만들기로 했습니다. 거주 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다.
Q. 지금까지 보유한 기간은 거주 기간으로 인정되나요?
아직 공개되지 않았습니다. 기존 보유 기간을 얼마나 인정할지, 별도 경과규정을 둘지 발표 자료에 담기지 않았습니다. 정부 최종안을 확인해야 합니다.
Q. 고령자 세액공제도 없어지나요?
유지됩니다. 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%로 지금과 같습니다. 다만 공제 한도가 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 줄고, 한도 적용 방식은 공개되지 않았습니다.
Q. 집을 사두고 전세를 준 1주택자는 어떻게 되나요?
가장 크게 바뀝니다. 보유가 20년이어도 그 집에 산 적이 없으면 거주 기간이 0이라 새 공제를 못 받습니다. 여기에 비거주 1주택 기본공제 12억 → 9억까지 겹칩니다. 공제 두 개가 함께 빠지는 구조입니다.
면책 안내 — 2026년 8월 3일 기준 · 재정경제부 2026년 세제개편안 발표 내용 · 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있음 · 경과규정과 공제 한도 적용 방식은 정부 최종안 확인 필요. 이 글은 발표된 개편안을 정리한 참고용 자료이며 확정된 법이 아닙니다. 실제 세액은 공시가격·공동명의·거주 기간 판정에 따라 달라집니다. 세무 대리가 아니며, 개별 사안은 국세청 홈택스나 세무 전문가에게 확인하세요.
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